Опитваме с административни мерки да успокоим интереса към южните територии и да го насочим към северните. София се нуждае спешно от нов Общ устройствен план, подготвяме задание, казва в интервю главният архитект на София
Още акценти от интервюто:
Няма опасност от строителство в Южния парк
Купувачите на имоти на зелено да проверяват в НАГ дали това, което им се обещава, може да бъде изпълнено
Подготвяме законови промени за намаляване на застрояването в някои зони
Не може да има 215-метров небостъргач до мол
"Парадайс". ОУП позволява 4 пъти по-малко застрояване в този терен
Трябва конкурс какво да има на мястото на демонтирания Паметник на Съветската армия
Установих 1300 забавени преписки, ще ги приключим до края на октомври
- Арх. Панайотова, вие сте първата жена главен архитект на София. Пречи или помага това на работата ви?
- Подхождам в работата си като професионалист с отговорност към града, а не като “първата жена”, затова в ежедневната ми работа нито ми пречи, нито ми помага. В градоустройството и в администрацията не мисля, че полът има значение. Спазвайки етични, професионални и морални качества, човек може да бъде на всяка длъжност. Целият ми професионален живот е минал така - аз съм жена сред мъжете, защото в строителството мъжете са повече. Ако с нещо се гордея, то е, че успявам да отстоявам решения, базирани на професионални и законови аргументи, въпреки често силния натиск.
- СОС прие предложението ви за бул. “Т. Каблешков”, но според “Спаси София” то отваря кутията на Пандора, защото другите собственици може да поискат същото урегулиране на имотите им, а 30% от парка са частни. Заплашена ли е София от застрояване на Южния парк?
- По никакъв начин, защото съгласно действащия Общ устройствен план (ОУП) преобладаващата част от урегулирания поземлен имот за парк е предимно в зона ЗП - паркове и градини. Тоест това, че този имот в по-големия обхват сме го определили за булевард и в по-малката остава за озеленяване, без никакво право на предвиждане на застрояване, съвпада с изискванията на ОУП. Всъщност ОУП пази Южния парк от застрояване.
Това беше единствено възможното решение, за да се завърши булевардът. Дотук се е стигнало от много решения и бездействия на СОС и общината в миналото, след като вече е било разрешено изграждането на булеварда и е реализиран 95%. Решението води само до това, че ще бъде издадена заповед за принудително отчуждаване с предварително изпълнение и така ще имаме шанса да довършим булеварда.
- С процедурни хватки СОС не взе решение за бъдещия небостъргач до мол “Парадайс”. Какво значи това и планира ли се там и друга голяма сграда с 30 000 кв. м. РЗП?
- Целта на доклада ни с кмета на София Васил Терзиев за 215-метровата сграда беше СОС да потвърди и да се ангажира с нова визия и политика за правилно прилагане на ОУП и правилата при създаване на градоустройство. За съжаление, досега на места тя е била много порочна и не са спазвани нормативите в конкретни имоти за застрояване. С доклада искахме СОС да подкрепи кмета да издаде заповед за изменение на подробния устройствен план (ПУП), за да може да се спре изграждането на такъв вид сграда. Там параметрите по ОУП са съвсем различни и няма как да има сграда с такава височина и нормативни показатели. Сега ще трябва да се спази коефициентът на интензивност на застрояване, който е 3,5. А според решението на СОС от 2017 г. се допуска коефициент на застрояване 18. Тоест 4 пъти по-голямо застрояване, отколкото е възможно.
На сесията на СОС станахме свидетели на абсурдна ситуация - липса на кворум единствено за тази точка, след като от залата излязоха съветниците от БСП и ГЕРБ. Липсата на решение обаче не е пречка за последващи действия, които кметът и главният архитект по закон да предприемат за изменение на плана. За съжаление, такива ПУП-ове през годините, обосновани на порочната практика за неприлагане на ОУП и параметрите му, има на много места в София. Затова сега при внесено искане за одобряване на такъв план в направление “Архитектура и градоустройство” (НАГ) ревизираме градоустройството. До момента няма друго искане за одобряване на проект за устройствен план в района.
- А има ли други искания за високи сгради в София и къде?
- Не може да се спре строителството на високи сгради, когато то отговаря на закона и всички правила. Но това, което кметът Терзиев прави, е да има широка публичност къде и каква инициатива предстои, кога и как ще бъде извършена. Всичко, което може да се стопира навреме, за да се осигури баланс между публичен и инвеститорски интерес, е още на етап разрешаване на градоустройството. Тези проекти са публични в сайта на НАГ. Сътрудничим си и с Боян Юруков и той публикува дори инвестиционни намерения, за да може обществеността да научава в много ранна фаза за такива искания. Налагаме и нов подход за големи и високи сгради - те вече се разглеждат на разширен Обществен експертен съвет по устройство на територията (ОЕСУТ). Затова апелирам всички проектанти, инвеститори, заинтересовани страни и районите да се включват в работата на съвета.
Иначе основният натиск е към районите “Лозенец”, “Витоша” и “Триадица”. Например в “Дианабад” има един терен на мястото на “Петрол”, който е абсурдно малък за огромното застрояване, което се иска. Трафик анализът не доказваше пропускливост на съществуваща улична мрежа, транспортен достъп и т.н. В “Кръстова вада” пък има искане за голяма инвестиция в 4 небостъргача. Там кметът издаде мотивиран отказ, защото улиците са прекалено тесни и сградите бяха така разположени, че не съответстват на нормативите за отстояния и т.н. Изискванията към такъв тип обекти вече се прилагат много строго за разлика отпреди, когато са се търсели варианти за изключения.
- Отдавна се говори за нов ОУП на София. Нужен ли е такъв и ще предприемете ли стъпки в тази посока?
- Задължително. Длъжна съм да предприема такива стъпки, защото този ОУП е изчерпал времето си. Новият ОУП на София е изключително важен приоритет и е нужно спешно стартиране на процедурата, но това не може да стане неорганизирано, необмислено и прибързано. На “Софияплан” е възложен пълен анализ за приложението на ОУП - доколко е изпълнен, доколко е осъществил целите си и др. На негова база ще се реши какво да се заложи като задание за бъдещото развитие на София. След като обобщим всичко и направим дискусии - мисля, че до края на годината, е спешно поне да е готов доклад до СОС за стартиране на процедурата за задание на нов ОУП. След това ще започне една дълга, но много важна процедура и колкото по-цивилизовано и обмислено стартира тя, това ще предвещае нейния по-голям успех.
- Столицата се задъхва от нови сгради. Може ли презастрояването да бъде ограничено и има ли накъде още да се развива градът?
- Казвала съм, че дори без промяна на ОУП, ако администрацията изпълнява законите и прилага параметрите им, без порочни практики и изключения, това ще намали с минимум 30% застрояването. Затова извършваме проверки и ревизираме устройствени планове, преди да е разрешено самото строителство.
Иначе когато планът е приложен, т.е. строителството е разрешено и започнато, няма как да се реагира. Но апелирам купувачите на имоти, особено на зелено, винаги да проверяват дали това, което се обещава, може да бъде изпълнено, най-вече в неурегулирани територии като южната част на София - дали е възможно някога да има ток и вода там. Затова преди 2 месеца стартирахме нова, много добра практика в НАГ за консултации на експерти, проектанти, инвеститори. Провеждат се всеки петък, могат да се възползват и инвеститори с интерес към закупуване на имот. На консултациите се проверяват условията и параметрите, при които може да бъде разрешено строителство преди внасяне на проектите в НАГ.
София е обект на значим инвестиционен интерес, защото е столица, а и заради неравномерното развитие на другите градове в България. Това означава огромен инвестиционен натиск. И сме изправени пред сложно предизвикателство, затова искам всички процеси в НАГ да са прозрачни и всеки голям проект да се оповестява публично. Така се опитваме да се грижим за обществения интерес, в рамките на закона и докато се изготви нов ОУП. Опитваме се с административни мерки да успокоим интереса към южните територии и да го насочим към северните. Това се случва с изграждането на улична мрежа, техническа инфраструктура и създаване на бъдещи квартали на север за бизнес, строителство и др. Необходимо е инфраструктурата да е първа, защото това презастрояване не се дължи само на високите сгради, а заради пълното несъответствие с техническата инфраструктура, паркове, зони за спорт и др. Да не забравяме и масовото строителство на по-ниски сгради - такива до 15 м се разрешават от районните администрации.
Но СОС с лека ръка отхвърли от бюджета средствата за дубльора на левия владайски колектор например. А той е част от основната канализационна мрежа и водещ за развитието на квартали като “Княжево”, “Горна баня”, “Овча купел”, “Красна поляна” и др. Така 250 хил. жители на европейска столица няма да бъдат включени в канализационната мрежа и администрацията трябва сериозно да обмисли механизъм за спиране на инвестиционни намерения - да ограничим строителството и да спрем въвеждането в експлоатация на сгради, защото голяма част от София остава за поне още 1 г. без такъв колектор.
- Кметът Терзиев обяви, че обмисля създаване на фонд “Благоустройство”. Защо е нужен?
- Бюджетът на София, който също е ограничен, се фокусира върху изграждането на обекти от общоградско значение, а това ограничава инвестициите на локално ниво. Фондът ще свърже инвестиционните дейности в града с набирането на средства за градоустройствени проекти, включително вътрешноквартални, които да допринесат за благоустрояването на самите жилищни и бизнес зони. Със заповед на кмета вече е създадена работна група, която да предложи пътя, по който да се случи, и нужните нормативни промени. Надявам се в близко бъдеще фонд “Благоустройство” да стане факт.
- ОЕСУТ отказа да се произнесе къде да се премести Паметникът на Съветската армия. А какво мисли главният архитект на столицата?
- Като председател на експертния съвет няма как да се разгранича от мнението на ОЕСУТ - не може експертен технически орган да се произнесе по такова важно събитие, с такъв политически и исторически характер. Паметникът дълго е бил част от градската структура и няма как лекомислено и без диалог експертен орган да реши да бъде пренесен на друго място и да поеме политическата отговорност. За мен като главен архитект на София е важно новото му място да е избрано след решение на голяма общоведомствена комисия с гражданите, държавата, общината и СОС.
- А нужен ли е архитектурен конкурс какво да има на мястото на паметника? И ще организирате ли такива конкурси и за други места в града?
- Мястото е знаково и няма как без конкурс да се определи бъдещето му. Започнали сме да работим по такива конкурси, в тях трябва да се включат граждани, академичните общности, архитекти, всички, които искат визията на София да се промени, а тя тръгва от малките пространства. Ще организираме и конкурс за визията на входовете и изходите на София.
- Какво показа ревизията в НАГ?
- Цялостната вътрешна проверка продължи над 2 месеца в двете основни дирекции за одобряване на строежи и за подробни и градоустройствени процедури. Установих близо 200 заявления за одобряване на проекти в просрочие и над 1300 забавени заявления за градоустройствени процедури. Анализирахме задълбочено причините за това голямо забавяне и инициирахме промяна на целия административен ред с нови вътрешни правила и пътни карти за всеки процес, които ще публикуваме и изпратим на районните администрации. Систематизирахме тези 1300 преписки, като по план до октомври всички ще бъдат разгледани на ОЕСУТ и приключени. Сега всяка преписка върви по реда на номерата, без забавяне.
Правим целия процес публичен с цел да няма корупционен натиск. Паралелно със старите преписки абсолютно всяко ново искане влиза в дневния ред по реда на внасяне и се разглежда на ОЕСУТ и това е публично чрез YouTube канала на НАГ. На заседанията експертите на НАГ могат само да представят проекта, нямат право да анализират или да бавят преписка. С пакета от мерки и с този изцяло нов процес минимизираме риска от корупция в тази толкова важна градоустройствена процедура. Освен това дирекцията по контрол и мониторинг в реално време анализира работата на всеки експерт в НАГ.
- Забавените преписки за големи обекти ли са?
- За всякакви - и за малки, и за големи.
- Какви са приоритетите ви?
- Първият е да създадем предвидимост, ред и устойчивост в устройственото планиране и в разрешаване на строителството в София. Казах ви за ОЕСУТ и за новия ред в администрацията. Следващата стъпка е контрол по работата на районните главни архитекти. НАГ и районите трябва да работят по един и същ начин. Няма как в 24-те района да има различни нормативи и различно прилагане на закона.
Фискалните мерки - новите такси, които ще влязат в сила през септември, също са част от програмата. Работим и по цифровата трансформация на НАГ - увеличаване на възможността за пълна дигитализация на целия процес и е-обработка на всички документи, а на хартия да се издават само изискваните по закон. А най-важната задача е новият ОУП. Той е част от голямата визия, включително законовите промени, които подготвяме.
- За промени в Закона за устройството и застрояването на Столичната община (ЗУЗСО) ли говорите?
- Да, ЗУЗСО може да се промени целият с влизане в сила на новия ОУП и дори да се преосмисли нуждата от изричен закон за София, но това е в по-далечно бъдеще. А иначе сега има много ключови неща, които трябва да се променят. Те са свързани основно с параметри на застрояване в отделни зони, които биха ограничили или разрешили други обекти, включително паркинги, да се даде шанс за изграждане на такива в различни територии, да се намали застрояването в други. Тези предложения са вече на финала и предстои да ги предложим на парламента. Надявам се на много широка и смислена обществена дискусия.
- Откога се познавате с кмета Терзиев и как дойде поканата първо да станете временно и. д. главен архитект?
- През лятото на 2024 г. кметът търсеше спешно кадри с професионален опит в сферата за свои съветници. Така започнах. Първо бях съветник на граждански договор, след което като част от екипа на кмета установихме, че визията ни за НАГ и за действията, които трябва да се извършат, съвпадат. Така получих поканата за вр. и. д. главен архитект.
- А защо се включихте в конкурса?
- Като поех поста вр. и. д. главен архитект, не си представях какви порочни административни практики са установени и колко време е нужно да бъдат изкоренени. За да преобразувам една администрация в нова и модерна с ясна визия и посока, не ми стигнаха 6 месеца. Имах огромното желание да завърша цялостната реформа в НАГ. И не съжалявам за моето решение. За да бъде изградена нова сграда на мястото на стара, първо, трябва да се разчисти теренът, да се подготви всичко планирано и тогава да се премине към строителство. За съжаление, разчистването на терена е доста дълъг процес, имайки предвид, че искам да наложа коренно различна административна практика в някои процеси. А аз в професионалната си практика никога не съм оставяла недовършена работа - нямаше как да го направя и тогава.
- Наложи се да минете през полиграф, но по време на конкурса бяхте сочена за фаворит на задкулисието и тези обвинения не спират. Как си го обяснявате?
- Аз съм последователен човек в изпълнението на целите си. Не виждам за какво са упреците към мен. Чувам ги, но не смятам за нужно да отговарям поради пълната им неоснователност и липса на логика. На пресконференция изложих фактите по всички обвинения. Всичко ново, което е коренно различно от налаганото с години статукво, няма как да не предизвика реакция сред определени хора. Това ще се случва, докато обществеността не се убеди в моето виждане за бъдещето на НАГ и на градоустройственото развитие на София, основано на принципи и в обществен интерес. Не се притеснявам от нищо, защото в професионалните си решения винаги съм била етична и последователна, затова и се подложих на теста с полиграф.
CV
Родена в Хасково
Завършва архитектура във ВИАС през 1995 г.
От 1998 до 2003 г. е началник на РДНСК -Хасково
От 2003 до 2008 г. е главен архитект на Хасково
От 2008 до 2009 г. е главен архитект на Свиленград
От 2009 до 2024 г. е управител на “Ен Ар Консулт” и участва в изграждането на инфраструктурни обекти от национално и общинско значение, сред които софийското метро, пътища, язовири и др.
През юли 2024 г. бе назначена за вр.и.д. главен архитект на София
През април 2025 г. бе назначена за главен архитект на София, след като спечели конкурс за длъжността
Има 3 деца
