Спадът в София е средно 10%, но има квартали на столицата, в които стига до 18 процента
По продажби на жилища скоро ще се върнем в годините на най-големия бум
Наемите на жилищата поне в големите градове са паднали средно с по 10% заради пандемията, като на някои места спадът стига до 17% и дори повече. Но въпреки това, ако човек има дългосрочни намерения да живее някъде, все още е по-изгодно да купи жилище и да изплаща ипотечен заем, отколкото да плаща месечен наем, показва проверка на пазара на “24 часа”.
Наемният пазар пострада силно в пандемията главно по две причини – при прекратяване на учебните занятия студентите масово напуснаха квартирите си и се прибраха по родните места, а от друга страна, същото направиха хората с професии, които им позволяват да са мобилни, например в IT сферата. А с прекратяването на притока на чужди туристи в столицата и други големи градове краткосрочното отдаване на жилища през платформи като Airbnb на практика престана и тези апартаменти също започнаха да се предлагат за дългосрочен наем.
Всичко това повиши неимоверно броя на офертите,
макар че това не се е случило веднага. Според брокери в началото на пандемията е имало дори видимо намаляване на броя на активните обяви за даване на жилища под наем в големите градове, но след април-май 2020 г. броят им е скочил, което говори за доста голямо разместване на пазара. Очевидно много жилища са били напуснати от наемателите и именно офертите за тях са излезли на пазара. Допълнителен натиск са оказали и средните и големите луксозни апартаменти в центровете на градовете, които са се отдавали краткосрочно на туристи, и собствениците на такива жилища са се видели принудени да търсят друг вид наематели.
В момента в най-голямата платформа за имотни обяви - imot.bg, има към 1200 жилища за даване под наем в столицата. Според друга популярна в последните години имотна интернет платформа – ocenime.bg, от началото на извънредното положение до края на април м.г. броят на активните оферти е паднал средно с 6% в София, но през следващия месец се е увеличил със същия процент и оттогава непрекъснато нараства.
Въпросът със самите наемни цени обаче е малко по-сложен, защото
няма достоверни пазарни наблюдения,
а и повечето големи агенции избягват да се занимават с наеми на жилища, защото печалбите от този пазар са ниски.
“Не съществува официална статистика за наемите. Чувам, че някои колеги говорят за 20 и дори 30% спад, но смятам, че поне в големите градове, където този пазар е най-силно развит, средният спад в пандемията е 10%. Той ще се преодолее в зависимост от ситуацията с коронакризата – ако студентите се върнат, значи в София, Пловдив, Варна и Плевен, където те съставляват значителна част от наемния пазар, наемите отново ще възстановят стойностите си отпреди пандемията”, каза пред “24 часа” Добромир Ганев, председател на Национално сдружение “Недвижими имоти”.
“В началото на пандемията намалението важеше повече при новите оферти, т.е. за жилища, които за първи път се предлагат на пазара, но по-късно забелязахме, че спадът засяга и жилища, които традиционно се предлагат”, каза Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на най-голямата агенция за недвижими имоти у нас – “Адрес”. Според нея е очевидно, че е имало голямо предоговаряне между хазяи и наематели и вероятно там, където наемателите не са били доволни, са напускали квартирите и са си намерили по-изгодни.
Според сайта ocenime.bg
спадът на наемите е доста различен в различните квартали
на столицата. В различните части на “Люлин” и “Дружба” той е в рамките на 2-3 до 4-5%, но в “Младост 4” е стигнал рекордните 17,3%. Очевидно причината е, че повечето наематели там работят в близкия “Бизнес парк София” или в многото офиси от другата страна на околовръстното.
Същото важи и за комплекс “Яворов”, който обхваща жилищния район, разположен най-близо до Софийския университет, където традиционно най-много от наемателите, ако не и почти всички, са студенти. Там спадът на наемите е 16,6%.
По-слабият или почти никакъв спад в по-бюджетните крайни квартали на столицата говори за друга тенденция – наемателите, които не са успели да предоговорят намаление, просто са се преместили в по-евтини жилища в тези райони.
Колкото и да поевтиняват наемите обаче,
на пазара има и противоположна тенденция
– купуването на жилища, което все още е по-изгодно дори ако се прави с ипотечен заем. Миналия петък Агенцията по вписванията оповести данните за първото тримесечие, от които излиза, че има 17% ръст на сключените имотни сделки спрямо година по-рано.
Трябва да се изтъкне, че сравнението се прави с януари, февруари и март 2020 г., т.е. с период, в който здравната криза все още не беше толкова всеобхватна.
Дори да се вземе предвид, че в статистиката на агенцията попадат не само сделките с жилища, а с всичко, все пак ръстът в големите градове също е налице. В София например той е 26% спрямо година по-рано, в Пловдив е 20%, в Бургас – 12%, а в Плевен – 36%.
Като брой сделки пазарът наближава състоянието си от 2008-а - последната година, в която имаше имотен бум, преди световната финансова криза да помете всичко.
“Лично аз не съм виждал толкова силно първо тримесечие от години,
това все пак не е най-силният сезон за имотния пазар. За мен е очевидно, че купуването на жилища не е засегнато от пандемията и това е леснообяснимо – наемите в дългосрочен аспект са по-неизгодни от придобиването на собствено жилище, да не говорим за традиционните нагласи на българина”, каза Добромир Ганев.
Съществуват няколко начина да се измери изгодно ли е да се купи жилище.
Единият е, като се пресметне с колко средни за страната заплати може да се купи 1 квадратен метър жилище в съответната година. У нас тези изчисления се правят вече от петнайсетина години и ако допреди 7-8 г. показателят беше 1,42 заплати, после падна на 1,3 и на 1,2, докато в момента е 1.
Може да се измери и колко квадратни метра можеш да купиш в определен град с една средна месечна заплата в него. Последните данни за шестте най-големи града показват, че най-изгодно е в Стара Загора, където могат да се купят 0,96 квадратни метра, а най-неизгодно в Бургас – 0,73 кв. м. Столицата е някъде по средата с показател 0,88 кв. м.
За да се направи сравнение между вноска по ипотечен кредит и наем обаче, по-достоверно е
да се измери съотношението между двете конкретно за всяко населено място
В сайта ocenime.bg това е направено за шестте най-големи града и данните показват, че най-изгодно за наемателите да купят жилището с ипотечен кредит е в Пловдив, където съотношението е най-ниско – 1,04. Следват Бургас и София, Русе, Варна и накрая е Стара Загора, макар че разликите са несъществени.
Причината да се получава така е най-вече в лихвите по ипотечните кредити, които са на исторически най-ниските си нива. От друга страна, върху депозитите вече почти няма лихви и хората с по-големи спестявания са принудени да ги извадят от банките, а покупката на имот е една от малкото алтернативи за спасяване на парите.
“Последните данни показват, че лихвата по ипотечния кредит масово е около и под 3 процента. Тя може да стигне и до 2,5%, но това важи само за хората с високи стабилни доходи”, каза пред “24 часа” кредитният консултант Тихомир Тошев.
Липсата на яснота за това накъде ще се движат наемите на жилища е единственото нещо, което леко помрачава картината за хората, които възнамеряват да избият парите си с отдаване на имота под наем. Според запознати винаги около една трета от купувачите, особено на жилища ново строителство, го правят с инвестиционна цел и за тях е важно доходността от отдаването под наем (виж долу) да е максимално висока, и то за дълъг период от време.
Заемът се изплаща най-бързо с приходите от наематели, ако жилището е луксозно и скъпо
Възвръщаемостта стига почти до 5%, което е много над тази по депозитите
Изчисленията за колко време може да се възстановят разходите за покупка на жилище, ако се отдава под наем, са доста трудни, защото възвръщаемостта е процент, който се изчислява, като се разделят нетните приходи от инвестицията на първоначалните разходи за нея. Първото обаче не е много сигурна величина или поне не за дълъг период от време, а и не се вземат предвид пропуснатите ползи от алтернативно влагане на парите.
Въпреки това много агенции правят такива изчисления и се оказва, че поне засега възвръщаемостта не е пострадала особено. Средната се движи между 4,25 и 4,91%, но трябва да се има предвид, че за различните типове жилища тя е различна. Най-висока е при луксозните жилища, например такива, които са подходящи за отдаване под наем на посолства или дългосрочно пребиваващи в страната чужденци. При тях може да мине и 5%, но там и първоначалните разходи са много големи.
При всички случаи обаче процентът е доста по-висок от този по депозитите, който напоследък клони към нулата.
Има още едно обстоятелство, което е в полза на подобно влагане на парите. Наемните цени, макар да растат с по-нисък процент, отколкото цените на жилищата, имат устойчив тренд нагоре в течение на дълго време. За разлика от цените на жилищата те не се влияят толкова от икономическите турбуленции, както се видя от сравнението на Евростат. Цените на жилищата в България например са се вдигнали с 30% за последните 10 години, докато наемите – само с 10%. Но при тях няма спадове като при цените на жилищата, а подобна е картината и в цяла Европа.
Пазарът се раздвижи и заради рекордната вътрешна миграция
Една от многото причини за раздвижването на наемния пазар през 2020 г. безспорно беше и рекордната вътрешна миграция. 234 606 българи са сменили постоянното си местожителство в рамките на първата година от пандемията, а това е много повече от преселилите се през последните години, които са стигали максимум по 160 хиляди души на година. Преди 2011-2012 г. броят им дори беше под 100 хиляди на година.
През 2020 г. например столицата и Стара Загора са загубили 29 хиляди души от жителите си, което е горе-долу населението на един Разград. Почти всички областни градове у нас имат отрицателен механичен прираст, т.е. населението им е намаляло, особено големите областни центрове като Пловдив, Бургас, Русе, Варна и Плевен. Изключенията при областните градове са само Шумен, Хасково, Търговище, Смолян, Разград, перник, Кюстендил и Кърджали, но механичният прираст на населението в тях е нищожен. Единствено в Кърджали и Перник, които са увеличили населението си през 2020 г. съответно с 1577 и 1123 души, може да се говори за по-голям механичен прираст.
А градовете с под 1000 жители се увеличиха с още един - Димово, и вече са седем.
