Търсенето отбелязва най-ниските си нива от световната финансова криза насам
През 2020 г. за първи път от 5 години насам делът на свободните офис площи надхвърли 10% и през последното тримесечие на годината е вече 11,7%, а строителството на нови офис сгради е замряло на най-ниските си равнища. Това са основните изводи от нов доклад на международната консултантска компания MBL.
Основните причини за случващото се на пазара на офис площи е пандемията и преориентирането на много фирми към работа от дома. За първи път обаче инвеститорите в недвижими имоти реагират толкова бързо на ситуацията и още преди края на пандемичната 2020 г. площта на новопостроените офис сгради е намаляла драстично - три пъти в сравнение с предната година.
Новопостроените и пуснати в експлоатация през 2020 г. офис сгради са едва 66 хиляди квадратни метра, докато през 2019 г. са били 180 хиляди квадрата, се казва в доклада.
Той е въз основа на проучване само за столицата, където според MBL в края на 2020 г. има вече 2,218 млн. квадратни метра офис площи клас А, т.е. от най-качествените.
През последните 3 месеца на 2020 г. в столицата са били сключени сделки за наемане на офиси само за 17 500 кв. м, т.е. прогнозата на компанията от предишното тримесечие се е сбъднала напълно. Новонаетите площи през 2020 г. са на практика по-малко от 65% от обема им през 2019-а. Те са общо 70 000 кв. м за цялата година, т.е. търсенето отбелязва най-слабия си резултат от финансовата криза през 2010 г. насам.
Част от констатациите в този доклад – особено тази за скоростното изчезване на интереса на инвеститорите към офис сгради, се потвърждават и от други източници. Според председателя на Асоциацията на собствениците на бизнес сгради в България Таня Косева-Бошова през цялата 2019 г. в столицата е започнало строителството едва на три нови офис сгради, които и сега все още се изграждат. Оттогава не е правена първа копка на нищо друго и не се и очаква да почват нови проекти, т.е. ако нещата се движат по този начин и не се случи нещо необичайно, според нея горе-долу през 2022 или 2023 г. пазарът ще се балансира. Това означава, че търсенето и предлагането ще са уравновесени.
Според доклада на MBL има определен натиск върху наемните цени на офисите, но засега не е установено те да са се променили съществено.
За сгради клас А средният наем според MBL продължава да е между 12 и 14 евро на квадратен метър с някои малки изключения, а за клас В - между 8 и 11 евро. Същите цени за столицата миналата седмица бяха посочени и в доклад на консултантската компания Colliers.
Трябва да се има предвид обаче, че това са обявяваните номинални цени, но практиката при отдаването на офиси е много различна. Някъде в тези суми влизат и различни такси за поддръжка и услуги, а другаде те се плащат отделно. Освен това договорите за наемане на офиси обикновено са дългосрочни - за 5 или за 10 години, и в тях има клаузи за преразглеждането им при определени обстоятелства.
На трето място, цените често зависят и от наетата площ. Преди пандемията много фирми, особено в IT сектора и в аутсорсинга, имаха навика да наемат много по-големи площи, отколкото има нужни в момента, така при евентуално разрастване на бизнеса им няма да има нужда да търсят сгради за новите служители, каквито често не могат да се намерят наблизо и така фирмите в един момент се оказват разпръснати на различни места из големия град. Пандемията обаче най-вероятно е прекратила тази практика, дори е много вероятно голяма част от освободените офисни площи да са именно такива “резервни” пространства.
“Ако има някакъв натиск върху наемните цени, той ще е по-скоро за по-некачествените офиси, за т.нар. клас В смята Косева-Бошова. Това са обичайно офисите извън района на големите булеварди и извън местата, на които има бизнес комплекси. Освен това, за да е една сграда клас А, тя трябва да отговаря на общо 20 критерия като наличие на софтуер за управление на инсталациите, светла височина над 2,80 метра, 1 паркомясто в охраняем паркинг на всеки 60-80 квадрата разгъната площ, високоскоростни асансьори с време за изчакване, не повече от 30 секунди, не повече от 12% от площта на сградата да са общи части и ред други. (Виж по-долу).
В доклада на MBL е посочено само, че предвид 5-годишния връх на нивата на незаетите офиси, както и намалената наемна активност в момента, се очаква натискът върху наемите да продължи през цялата 2021 година.
В действителност обаче още през 2020 г. на наемния пазар имаше раздвижване или по-скоро масови искания на наематели за преразглеждане на договори. Преди около 4 месеца също MBL разпространи данни от анкета сред 85 наемодатели на офиси в столицата, повечето от които са международни инвеститори и управляват повече от един имот. 65% от тях не бяха склонни да намалят наемите заради пандемията, 27% бяха склонни да ги намалят с до 15% и едва 3% бяха готови да ги намалят с между 15 и 20%. В същото време 71% от анкетираните наематели на офиси искаха разсрочване на текущия наем, а 53 на сто настояваха за временно намаляване на наема. Само 3% от наемателите са поискали постоянно понижаване на наема, а 13 на сто са изискали прекратяване на наемния договор. Свиване на наетите площи е поискано от 19% от наемателите на офиси, сочи проучването на MBL.
Изисквания към
сгради клас А и В
Критерии за офис сграда клас А:
уникална архитектура
отлично местоположение в идеалния или финансовия център на града
отлична ежедневна поддръжка
удобен достъп
осигуряване на необходимите паркоместа подземно по формулата: РЗП на сградата между 60 и 80 кв. м х 1,2 паркоместа
влагане на висококачествени строителни материали
светла височина на етажите не по-малко от 2,80 м
гъвкаво вътрешно разпределение тип open space
скрито окабеляване в двоен под и окачени тавани
контрол на достъпа и 24-часова охрана
високоскоростни асансьори с време на изчакване до 30 сек (асансьорите трябва да са поне два с капацитет поне за 6 души)
централна климатизация, която създава контрол на микроклимата в съответствие с европейските HVAC стандарти
двойно електрозахранване с автоматично превключване
дълбочина на пространствата 18-20 м от прозорец до прозорец
общите части не надвишават 12%
осигуряване на Building Management System (система за управление на сградата)
луксозни приемни пространства и голямо лоби
заведения за хранене и почивка на персонала
висококачествен стъклопакет и слънцезащитни стъкла
клас за енергийна ефективност А
Критерии за офис сгради клас В:
професионално управление
висококачествени строителни материали
светла височина на етажите не по-малко от 2,70 м
контрол на достъпа и 24-часова охрана;
двойно електрозахранване
дълбочина на пространствата от 18-20 м от прозорец до прозорец
луксозно изпълнение на приемните и представително лоби
заведения за хранене и почивка
