- Испания свали над 200 000 обяви, Париж и Виена ограничават до 90 дни нощувките за кратко
- Хиляди българи печелят от скрити наеми, ще ги изкарат ли данъчните на светло?
България е сред водещите страни в Европа по процент на отдаващи се на тъмно за един-два-три дни имоти под наем на туристи. Много държави вече се справиха с този проблем преди крайния срок. От 20 май влиза в сила нов регламент на Европейския съюз - задължителна регистрация и отпадане от платформите, ако няма валиден номер.
Въвеждането на тези правила ще се отрази положително на българския бизнес, смята директорът на Института за анализи и оценки в туризма Румен Драганов. Според него те въвеждат ред, който поставя в еднаква позиция всички участници на пазара на имоти.
"Този вид платформи имаха два големи недостатъка.
Първият е, че собствениците са неравнопоставени по отношение на плащането на данъци - обяснява експертът. - Едни внасят пари в бюджета, а други са в сивия сектор.
Вторият е, че този тип услуги пречат на дългосрочното отдаване на апартаменти под наем на работници, които искат да ги ползват за месеци или една година. Рязко намаля квадратурата за подобни нужди, а се увеличиха тези за 1 ден."
Всеки иска да вземе 100 евро за един ден вместо 600 евро за месец. Затова е измислен този регламент. Всички онлайн туроператори, които вдигат цената за сметка на останалия бизнес, ще трябва да се регистрират. Но в някои страни има ограничения в броя на дните, в които апартаментите могат да бъдат част от платформите за краткосрочни наеми. Например във Виена, Австрия, и Париж, Франция, е само до 90 дни годишно.
У нас засега няма подобни изисквания. Затова и точният брой на имотите, които се дават за по няколко дни на различни клиенти, не може да се знае. Официално по данни на Българската асоциация за туристически имоти и иновации (АТИИ) в платформата "Еърбиенби" са включени над 10 200 имота в страната, а в "Букинг" - над 15 100.
Но истинската цифра е далеч по-голяма. Досега платформите не бяха задължени за проверяват има ли конкретният собственик лиценз. Горе-долу съотношението е 3 към 1 в полза на квартирите на тъмно. Близо 40% от тях са в курорти като Слънчев бряг и Златни пясъци. Също голям процент са и в София.
Как новият регламент, приет от Европейския съюз
през 2024 г. и влизащ в сила от 20 май 2026-а, ще се отрази на цените за крайните клиенти?
"Цената не зависи от това условие, а от пазара - обяснява още Драганов. - Всъщност и общините, и държавата харчат безотговорно пари от данъци, така че не е целта да се прехвърлят средства към корупционни практики, а да се дисциплинира пазарът."
Според него обаче влизането на новите правила в сила няма да прекрати априори получаването на приходи без регистрация и без плащане на данъци. Просто ще се структурира секторът, ще се видят пробойните и след време ще се актуализира.
Регламентът на ЕС е приет през 2024 г. Той предвижда софтуер да проверява в реално време дали номерът на имота е активиран.
Някои страни вече предприеха драстични мерки. Испания първа тръгна да се бори с нелегалния сегмент, който не плаща данъци, и вече свали обявите на около 200 000 къщи и апартаменти. В момента в цялата страна са останали около 329 769 имота, които са в светлата част на икономиката. Тоест намалели са с около 37%.
Мадрид беше пръв и от 1 юли 2025 г. въведе задължителен национален регистрационен номер. Само за месец Airbnb беше принудена да изтрие 65 000 обяви без лиценз. Ако собственикът няма номер, платформите са длъжни да го премахнат до 48 часа.
Кметът на Барселона стигна още по-далеч с радикален план за пълно
премахване до ноември 2028 г. на всички 10 000 лиценза за туристически
апартаменти, за да се върнат на пазара за дългосрочни наеми за местните.
Ако пресметнем всичко това в суми, ще се окаже, че при среден доход от €25 000 за имот означава, че отпадналите са генерирали около 1,5 милиарда евро годишен оборот, за който обаче финансовото министерство няма информация.
На изток от Испания друга южна страна - Италия, също приключи с анонимността още на 1 януари 2025 г. Тогава въведе системата с национален идентификационен код, липсата на който води до солени глоби за собствениците - от 800 до 8000 евро, а ако не е изписан в обявата, им струва до 5000 евро. Италианската държава вече не разчита на честността – платформите автоматично удържат плосък данък между 21% и 26%, което прави укриването на доходите невъзможно.
Към настоящата година във Франция има приблизително 1,3 милиона активни обяви за краткосрочен наем. Отпадналите по данни на AirDNA (платформа за анализ на данни, специализирана в пазара на краткосрочни наеми) са били едва 1% от тях в национален план, макар че в Париж, Марсилия и Биариц са доста повече. От януари 2025 г. вече
признатите разходи на доходите от имоти са 30%, а не 50%, тоест данъкът се увеличава,
а максимумът, който можете да получите от кратки наеми, се ограничава от 77 700 евро на 15 000 евро на година.
В Германия регулациите не са на национално ниво, а са в компетенциите на отделните градове чрез Закона за забрана на нецелесъобразното ползване на жилища. Към 2025 г. е имало 214 694 активни обяви в "Еърбиенби". От тях в Берлин в момента активно лицензираните са само 7216.
В страната има и скорошно съдебно решение, че наемателите, които преотдават жилищата си в "Еърбиенби", нямат право да печелят - тоест не могат да получат повече, отколкото плащат самите те на собственика.
В Мюнхен пък има строг лимит до 56 нощувки
годишно за отдаване на цяло жилище без разрешение. В двата града глобите за тайно отдаване под наем могат да достигнат дори до 500 000 евро. В резултат на това 8100 ваканционни апартамента вече не са за туристи, а за берлинчани.
Що се отнася до България, според експертите до 50% от имотите може да не фигурират в платформите, ако собствениците им не легализират дейността си до май 2026 г. Най-голямо ще е "прочистването" в големите градове. В София застрашени са над 4000 обяви, във Варна - 2800, в Пловдив и Бургас - над 2500 общо, в Банско - около 600.
Какво показва математиката за сивия сегмент в този сектор у нас?
Хиляди българи са открили как да печелят добре и в същото време да не плащат данъци. Приблизително един среден апартамент в София или на морето е печелил за м.г. около 18 хил. лв. приходи. Ако не бъде регистриран, собственикът си спестява между 2000 и 5000 от тази сума. Тук се включват 10% данък върху дохода, патентен данък, туристически такси, осигуровки за самоосигуряващи се лица.
За сравнение в Гърция са прикривали между 3100 и 11 000 евро годишно, в Италия - до около 8500 евро, също и в Париж. С новите правила Националната агенция по приходите трябва да получи автоматична справка за всеки превод по сметките на хората от платформите за краткосрочни наеми.
Може ли някой да фалира заради тази директива?
Отговорът е "да", ако е взел кредит, за да купи апартамента или къщата, която е листнал в "Еърбиенби", "Букинг" или други сайтове. Разчитали са на високите приходи, които са 2 - 3 пъти повече, отколкото ако пуснат в имота някой за по-дълго време. Губят редовните плащания и ще бъдат принудени да продават, за да не се стигне до това банката да им конфискува апартамента.
Другата категория притежатели са хора с наследствени жилища, които са си получавали чиста печалба от включването им в обявите за туристи. Те няма да фалират, защото този апартамент или тази къща са им допълнителни, но доходите им ще намалеят, ако ги дават дългосрочно под наем.
Третата са фирмите за управление на имоти, които се грижат
за повече места за настаняване. Бизнесът им може да се свие драстично, ако собствениците не се легализират.
Статистиката показва, че повече от половината апартаменти у нас са били заети, като в София даже 60%. Средната цена за нощувка е 75 евро, а в зимния сезон в Банско, Боровец и Пампорово, а в летния по морето може да е и повече. Най-търсени са едностайните, тъй като често ги наемат двойки. По-големите имоти са и по-скъпи, но по-рядко намират клиенти. Всичко зависи от самите собственици - доколко могат да реагират на пазара да правят отстъпки и да рекламират добре жилището си със снимки с високо качество.
В този бизнес обаче вече се включват и съседите. Не директно, но в някои страни в Европа те имат право да съобщят на данъчните, ако прикривате приходи. В Испания приеха, че мнозинство от 3/5 от собствениците на кооперацията може да забрани кратките наеми за туристи в сградата. У нас също има междусъседски скандали и е възможно някой от втория етаж да даде информация за постоянно текучество в жилище на третия.
Според новия регламент регистрацията не е безплатна и не се ограничава до подаването на документи в общината. Има такса за легло и вписване в националната система ЕСТИ, където гостите трябва да се отчитат всеки ден. Предвиждат се глоби за нерегистрирани обекти.
Лесно изкараните пари на определени собственици може да намалеят и у нас, както вече се случва в други страни в Европа. Макар че изобщо няма да е чудно да намерят вратички да продължат с безконтролните печалби.
