Експерти прогнозират период на стабилизация и корекция на пазара с до 8%
Ще се повтори ли някога в историята фантастичният "коктейл", когато се съчетаха в едно приемането ни в Шенген с безпрецедентното ни 3-годишно влизане в еврозоната, което изстреля в небесата цените на рекордните 226 513 сделки с имоти през 2025 г.? Резултатите от миналата година ще останат изписани със златни цифри в летописите на агенциите за недвижимости не само защото е безапелационен рекордьор през последните 17 г. Всъщност не достигнаха едва 277 покупко-продажби, за да бие пика от 2008 г., регистриран точно преди опустошителната финансова криза да потопи Европа. За тези, за които е трудно да допуснат, че е възможно подобно лудо пазаруване, достатъчно е да си представят как само в София нотариусите изповядват 164 сделки на ден.
Ще се повтори ли някога този безкраен "Черен петък", продължил цели 3 години и завършил с пик през 2025 г.? Ще се появят ли очакваните тълпи от инвеститори, жадни да взривят отново имотния пазар? В опит да прогнозираме бъдещето на имотния пазар, потърсихме двама специалисти със солиден стаж на пазара.
"През първите три месеца ще има опити да се повишат цените, защото определено има такъв интерес, но все пак, наблюдавайки циклите на пазара у нас поне от 20 години, смятам, че цените ще влязат в плато, а до края на годината при някои имоти е възможно дори и понижение в рамките на 5 до 8%", обясни пред "24 часа – 168 истории" Наско Атанасов, шеф на "Виктория имоти инвест".
Аргументите му са, че все още инвеститори продават започнатото строителство, други са купили с цел препродажба, а ситуацията с отдаването под наем става все по-сложна.
"Този пазар не че е прегрял, но е факт, че отдаването превишава търсенето – обясни Атанасов. - Имотите са повече, близо 30% от новото строителство е пуснато в експлоатация, но стои празно."
Затова според него се правят опити инвеститорите да бъдат привлечени отново на пазара с цените на наемите, но и това вече е трудно, тъй като вече са на по-високи нива.
"Затова прогнозирам, че тези инвеститори в един момент ще излязат на пазара с цел освобождаване на средствата и по този начин постепенно ще коригират цените", допусна Атанасов.
Според него неизбежно ще се върви към стабилизация, цените ще спрат да растат, ще влязат в плато, след което може да поемат леко надолу.
"Ние преживяхме нещо безпрецедентно през последните 3 години – все се гласяхме да влезем в еврозоната и това нонстоп стимулираше пазара – обясни той. – През тази година ще стане ясно, че инвеститорите не са се подредили на "Калотина" на опашка, за да купуват у нас и това ще внесе известно успокоение. Прегряването мина и оттук нататък няма какво да очакваме освен плато в цените."
С други думи, те ще се стабилизират около сегашните нива и нови скокове нагоре едва ли могат да се очакват. Според Атанасов изключения правят единствено райони като този около Докторската градина, където предлагането е малко, а търсенето голямо. Затова там много често се стига до цени, многократно надвишаващи средните за София.
За Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на най-голямата агенция за недвижими имоти "Адрес", прогнозите на този етап все още са трудни: "Важно е да следим какво ще е поведението на продавачите и купувачите, ориентирайки се по лихвените проценти, спестяванията в банките, инфлацията и доходите. Също и как инфлацията ще се движи спрямо доходите и обратно – именно тези процеси ще определят как ще вървят сделките през тази година. Факт е, че 2025 г. бе рекордна."
Наблюдавайки някои сигнали, тя допусна, че от София започват да се оттеглят хората, които нямат достатъчно доходи, за да си позволят кредит за имот: "Не бих го определила като отдръпване, по-скоро се влиза в процес на един балансиран пазар, когато броят на купувачите ще е приблизително равен на този на продавачите. 2026-а ще е годината на баланса".
Според Атанасов причината за успокоението на пазара е преминаването през 5-годишни цикли. При тях се наблюдава първо екстремно повишение, последвано от леко понижение както на броя на покупко-продажбите, така и на цените, след което трендът отново поема нагоре. Констатациите се потвърждават и от данните на Агенцията по вписванията. Ако през пиковата 2008 г. в София са се сключили рекордните 40 906 сделки, в кризисната 2010 г. броят им е двойно по-малък – 21 787. Той се запазва и през следващата година, а през 2012 г. пазарът буквално "копае дъното" с 18 хил. сделки.
Следва "плато", а не след дълго и плавно повишение. В резултат на това през 2021 г. отново започва лудото пазаруване, когато са регистрирани 36 836 сделки, при това само в столицата. С 4 хил. по-малко от рекорда през 2025 г.
"Всички са с усещането, че те бяха два пъти по-малко през 2009 г., но всъщност това стана през 2012 г., след което цените продължиха да падат още две години, включително през 2014 г., когато бяха най-ниски."
Но освен периодичните цикли нашият пазар се отличава и с някои специфики, които също са важни при прогнозите. Според Гергана Тенекеджиева за разлика от много европейци българите сякаш винаги ще предпочетем да купим собствен имот, поне докато цените са достъпни и можем да си ги позволим. Обяснението е, че не познаваме друг инструмент, съхраняващ стойност.
"Правихме проучване сред младите и техните отговори също бяха, че се стремят да придобият собствен имот – допълни Тенекеджиева. – В момента може да живеят под наем или да са в чужбина, където учат или специализират, но в крайна сметка позицията им бе, че трябва да имат свой дом. Това е народопсихология, така са ни казвали баби, дядовци, бащи, майки, всъщност ние израстваме с тази идея - да купим имот."
