Занемаряване на общи части и неотложни ремонти, култ към евтиното – какво да се прави
Повечето българи имат удоволствието или мъката да живеят в етажна собственост. И всеки се е нагледал на безкрайните препирни между съседите за всичко възможно в общите части. Да, има и хора с късмет, които попадат на читави съседи от тяхната кръвна група и се разбират за всичко. Не само това – съседите им стават най-добрите приятели. Но в общия случай не е така.
Основният проблем винаги е защо се дават толкова много пари за общите части – било за чистене, било за замяна на осветителни тела и техника, било за ремонти. Никой не пази и не го е грижа за общите части така, както пази и го е грижа за собствения си апартамент. Резултатът се вижда – доста по-мизерни и непочистени общи части в сравнение със състоянието на апартаментите. И това влошава като цяло условията за живот на всеки. Защото ще - не ще, всеки ползва общите части.
Като правило винаги има проблем с асансьора. Не само заради липсата на поддръжка, но и защото строителите знаят отношението на българите към общото и затова обикновено не слагат качествени асансьори. Като купуват жилища, малко хора питат какъв ще е асансьорът – защото е общ.
Ако човек си пада по караници и обиди,
трябва да присъства на събрание на етажна собственост – често точно това се случва. Този, който събира парите, по правило никога не може да убеди всички – все има някой, който смята, че му вземат много, и не плаща. И съседите, за да не си развалят отношенията с него, продължават без тези пари, а така някои живеят на техен гръб.
Има и възрастни хора, които директно заявяват: “Не мога да плащам, защото нямам пари”. Защотогава живее на място, за което не е в състояние да плаща? В много големи градове по света има малко пенсионери, защото просто не могат да си го позволят. А в относително по-скъпи за съответната държава градове като Лондон почти няма пенсионери освен богатите.
Често другите съсобственици казват:
като един не плаща, аз да не съм балама,
та да плащам. И сградата започва да се разкапва. Като резултат в София и в много от българските градове има сгради в окаяно състояние, от които често падат големи парчета мазилка. Понякога има и пострадали. Желанието на собствениците да не се минат често е по-силно от опасността парче мазилка да пребие някого.
В по-масовия случай общините са пас и нищо не правят по отношение на собствениците на такива сгради. А по закон са длъжни да гарантират безопасността на хората, а не да нехаят. В този случай при средна или тежка телесна повреда или смърт
собствениците отговарят за непредумишлено убийство –
все едно че са шофьори, които са блъснали пешеходец. Служителите в съответните отдели на общината носят същата отговорност. Кметът и съответният зам.-кмет носят отговорност за неполагане на необходимия контрол, довел до телесната повреда или смъртта. Това трябва да се знае, а полицията и прокуратурата да реализират тази наказателна отговорност.
Най-голямата трагедия настъпва, когато сградата има нужда от ремонт. В голяма част от сградите отпреди и по времето на соца, та чак до края на 90-те години просто
нямат хидроизолация на подземната част
И човек като влезе в такава сграда, го удря миризмата на мухъл. Влезте в повечето сгради в центъра на София и ще разберете за какво става дума.
Как да се решат тези проблеми?
Сиромахомилството е дълбоко вкоренено в съзнанието на голяма част от българите. Особено за общите неща. Та в етажната собственост се гледа всяко нещо да се направи максимално евтино – независимо дали е калпаво, или не. Затова първата мярка е хората да разберат, че евтиното излиза скъпо и че неголеми разходи за общите части на сградата им свалят качеството на живот. Защото те ги ползват наред с жилищата си.
Втората последица от култа към евтиното за общите разходи е в големия брой случаи да не се наемат професионални управители - търговци или граждани, които са експерти в управлението на общите части на дадена сграда или вход от сграда. Професионалните управители се вписват в специален регистър на МРРБ.
Възлагането на управлението на читав професионален управител е голямо предимство, защото той не е обвързан от междусъседските отношения и е компетентен точно в управлението на етажна собственост. Търговското дружество предлага конкретен човек, който да се занимава с управлението и поддържането на общите части. Естествено, трябва да се знаят качествата на този човек.
В Закона за управление на етажната собственост има няколко важни механизъма, които рядко се използват.
На първо място, тези собствености са длъжни да правят амортизационни отчисления във фонд, който служи за ремонт и обновяване на общите части. Повечето етажни собствености не го правят и като дойде време за неотложен ремонт,
изпокарват се за разходите
А просто трябва да си изпълняват задълженията по закон. И общините да проверяват това.
Когато няма такъв фонд или средствата са недостатъчни, незабавно управителят свиква общо събрание за отпускане на средства. Ако не бъде свикано или не се вземе решение за средствата, управителят или председателят на управителния съвет, или заинтересованите лица уведомяват кмета на общината или на района. Той или оправомощено от него длъжностно лице извършва проверка и издава заповед в срок до един месец от уведомяването, с която задължава собствениците да осъществят в определен срок ремонта. Когато заповедта не е изпълнена в срок или е допуснато предварително изпълнение по нея,
неотложният ремонт се извършва
от кмета на общината или района в срок до три месеца от изтичане на срока за ремонта. В тези случаи въз основа на заповедта и платежните документи за извършените разходи се издава изпълнителен лист в полза на общината или района за събиране на вземането от собствениците. Това е механизъм, който трябва да се използва.
Когато собственик, ползвател или обитател не изпълни решение на общото събрание в определения срок, председателят на управителния съвет или управителят може да подаде заявление за издаване на заповед за изпълнение в районния съд. Това е бърз ред за събиране на вземането. В този случай обаче собственикът може да възрази и да подаде иск срещу издадената от съда заповед за изпълнение и да тръгнат
мъчителни и бавни дела
Би следвало в този случай законът да се промени и да дава право на управителя да може направо да си издаде изпълнителен лист.
Не бива да се забравя и трябва да се отстоява, че собствениците на животни, които се извеждат навън, независимо от големината им, дължат разходи за общите части като за живеещ в сградата човек.
Собственик, ползвател или обитател, който извършва дейност в самостоятелен обект на етажната собственост, свързана с достъп на външни лица, заплаща разходите за управление и поддържане на общите части в размер от трикратния до петкратния размер. В тези рамки точният размер се определя с мотивирано решение на общото събрание.
