В България вече има поне 15 такива работещи проекта и масово се изграждат нови
Всеки знае какво става в моловете по време на предколедната треска за пазаруване. Тази година обаче по всяка вероятност в търговските центрове ще видим нещо, което досега не сме наблюдавали - минимум оживление и съвсем малко хора, които бързат да купят подаръци за близките си. Стига, разбира се, да не се стигне до пълен локдаун, при който те отново да се окажат напълно затворени и пусти.
Този път обаче много търговци у нас ще се окажат добре подготвени за подобна криза. Защото през последните две-три години у нас набира скорост строителството на търговски паркове и дори може да се каже, че в момента има треска по изграждането им.
Колко ритейл паркове има в България, е доста труден въпрос. Зависи от това какво точно се смята за търговски парк. Според един скорошен доклад на консултантската компания Colliers за България, за да се нарече едно място търговски парк, трябва да
има обща площ
от поне 2000
квадратни метра,
върху които да има поне три големи магазина, отдавани под наем, които да се управляват единно и да имат общ паркинг.
Според същия доклад в България вече има 15 подобни ритейл парка с обща квадратура от 176 хиляди квадратни метра и още четири, които се изграждат в момента.
В действителност обаче търговските паркове са много повече, тъй като около много вече съществуващи големи магазини има огромни свободни пространства, които постепенно се изпълват с други големи магазини.
Между столичните квартали “Люлин” и “Обеля” например има магазин “Практикер” с площ от 12 000 квадрата, до който има приблизително същия по големина хипермаркет “Хит”, в който е пълно и с други търговски обекти. Двата заедно имат общ паркинг. Но до двете сгради има незастроена площ със същите размери, която би била идеална за още един или повече големи магазини. Допълнителен плюс на мястото е, че е на самата метростанция “Сливница”.
По подобен начин бе създаден и “Джъмбо Плаза”, който се намира на детелината на бул. “Ботевградско шосе” и околовръстното на София. Той е един от първите в България и вече има над 30 хиляди квадратни метра търговски площи и паркинг с над 1000 места. В началото там имаше само магазин “Джъмбо”, но към днешна дата наоколо има и други големи магазини: на веригата за техника “Зора”, на мебелната “Юск”, на дрогериите “Ди Ем”, голям “Лидл”, няколко магазина за облекла и обувки, заведения и автомивка.
По същото време – между 2011 и 2014 г., бе създаден и ритейл парк “Средец”, който се намира зад Централна гара. Един от първите големи магазини там бе на веригата “Технополис”, а постепенно на мястото възникнаха и други големи магазини.
“Технополис”, или по-точно “Видеолукс Холдинг”, чието притежание е тази верига плюс “Практикер”,
в момента
изгражда цели
четири ритейл
парка
в България, като най-напреднал е проектът им в Русе. Той се намира в центъра на града върху терен, някога предвиден за мол, на който още по-рано бе завод “Петър Караминчев”.
При първата копка на проекта съсобственикът на “Видеолукс” Тодор Белчев съобщи, че площта на парка ще е 35 декара, ще отвори през 2021 г. и вече има договори с 4-5 наематели, като всеки от магазините ще бъде на един етаж и ще има отделен директен вход откъм булеварда, а паркингът ще е общ.
Това са всъщност основните отличителни черти на един търговски парк и по този критерий у нас на практика почти няма град с над 30 хиляди жители, в който да няма търговски парк. Любопитното е, че в такива градове обикновено няма молове, тъй като строителството им е неоправдано скъпо.
Обикновено в търговските паркове има един или два магазина на голяма верига за техника, за мебели, за стоки тип “направи си сам”, за строителни материали или други едрогабаритни стоки, за чието купуване е необходимо да се отиде с кола. Останалите видове магазини и заведения се появяват на по-късен етап. Най-често големите хипермаркети се канят от инвеститорите в търговски паркове нарочно, тъй като този тип магазини осигуряват непрекъснат поток от клиенти през целия ден.
Другата отличителна черта са големите площи на магазините, което позволява предлагането на много по-голямо разнообразие от стоки. В повечето случаи ритейл парковете са
подходящи
предимно за
седмични
покупки
На много места в страната търговски паркове възникват около магазини на “Кауфланд”, които се строят така, че да са извън най-гъсто населените карета в градовете и да имат голям паркинг и свободни площи наоколо. В Перник например до единия от двата магазина на веригата вече се строи “Фантастико”, в който ще има голям развлекателен център. А от другата страна на “Кауфланд” вече е пълно с по-малки магазини.
Ритейл парковете имат множество предимства пред моловете за всички – и за клиентите, и за инвеститорите в тях, а и за търговците. Макар че вълната по изграждането им започна далеч преди пандемията, сегашната криза само засилва предимствата им.
На първо място търговският парк
няма общи части
като моловете,
които не се
проветряват
Каквото и да се случи с пандемията отсега нататък, хората ще ги посещават без страх, че могат да се заразят.
Когато моловете бяха затворени в края на март, съсобственикът на “Видеолукс” Божидар Колев каза пред “24 часа”, че веригата не е пострадала особено от това, тъй като има съвсем малко обекти в търговски центрове. От 35 магазина “Технополис” само 4 се намират в молове. “Практикер” пък са изцяло в самостоятелни сгради.
На второ място търговските паркове отговарят на последните тенденции в пазаруването. Според Иван Граматиков, мениджър търговски площи в консултантската компания Cushman & Wakefield Forton, пандемията засили онлайн пазаруването, като хората вече посещават физическите магазини целенасочено. По-скоро за да видят и купят вече избраната стока, без особено желание да зяпат безцелно витрините.
За самите търговци търговският парк е много по-изгоден. Липсата на общи части и обща инфраструктура – асансьори, ескалатори и т.н., намалява доста разходите им.
Според доклада на Colliers сървиз таксата в един ритейл парк е само около 1-1,50 евро на квадратен метър при 8 евро в моловете. А
наемите са
между 6 и 10
евро на
квадратен метър
в зависимост от площта и локацията. В моловете наемите достигат до 30-35 евро на квадратен метър и дори по време на локдауна да е имало намаление, то е не повече от десетина процента и при всички случаи е временно.
По-ниските разходи на търговците в ритейл парковете им позволяват не само да се разгърнат на по-голяма площ, но и снижава разходите им. Това прави стоките по-изгодни за купувачите и помага за разрастване на пазарния дял на търговеца.
За инвеститорите в търговски площи ритейл паркът също е доста изгодно начинание. На първо място той не е като мола – сграда, в която няма как да влязат хора, докато не бъде довършена докрай с всички произтичащи от това разходи. Напротив – паркът може да се строи на етапи, а това позволява начинанието да се самофинансира, т.е.
с приходите от
наемите на
първите магазини
да се изграждат
следващите
Нито един от шестте големи софийски мола например не е струвал на инвеститора му по-малко от 120 млн. евро, осигурени най-често с банкови заеми. При вълната от препродажби на тези търговски центрове южноафриканският фонд NEPI купи “Парадайс” за рекордната сума от 245 млн. евро.
Макар да няма официално потвърдена стойност на инвестиция в търговски парк , в бранша се говори, че дори и най-големите не струват над 50 млн. лв., макар че много зависи и от стойността на терена. Запознати твърдят, че доходността от вложението в един ритейл парк е около 9%, докато при моловете този процент бе постижим само в най-добрите им години в началото, докато сега е около и под 7%.
