Най-големите ипотечни кредити се теглят в столицата
Младите под 30 г. също придобиват дом със заем
Ръстът на цените на жилищата, който достигна и дори надмина 15% на годишна база към третото тримесечие на миналата година, ще се запази. Той със сигурност няма да е чак толкова висок, но и няма да изчезне съвсем. Около това основно очакване се ориентират прогнозите на всички големи имотни агенции и на финансовите институции за първата година от въвеждането на еврото в България – 2026-а.
Според Банка ДСК например търсенето на жилищни имоти ще остане стабилно поне през следващите 2-3 години. В първите месеци на 2026 г. пазарът ще забави активността си, докато гражданите и инвеститорите се адаптират, но до края на годината темповете ще се нормализират, като ще има забавяне в нарастването на цените и задържането на броя на сделките до нивата от 2025 г.
Очаква се на пазара да се появят и нови глобални консултанти в сферата на недвижимите имоти. Това не би повлияло веднага върху цените, но е знак за пораждащ се интерес към българския пазар от играчи, които доскоро не присъстваха на национално ниво.
“Купувачите ще продължат да предпочитат качествени нови имоти с добра локация, социална среда и ниски разходи за поддръжка и сметки, тоест жилища с добра енергийна ефективност”, коментира Пламена Тотева, директор пазар “Ипотечни кредити” в Банка ДСК.
На фона на очакваното забавяне на имотния пазар не се очаква увеличено предлагане на имоти ново строителство. При старото строителство обаче е възможно раздвижване най-вече заради факта, че собствениците ще търсят алтернатива с покупка на новопостроен имот, казват от банката.
Според нейните експерти по-ниското покачване на цените, а дори задържане при някои типове строителство и квартали, може да стимулира собствениците на жилища, които са ги придобили с цел инвестиция, да ги предложат на пазара.
“Търсенето и предлагането ще се балансират и
2026-а ще е годината на смелите купувачи, на тези, които ще сключат и най-разумните сделки. Те ще намерят онези 10% от продавачите, които имат необходимост от средства, и онези 20%, които са купили, за да препродават. Именно тези групи ще са най-склонни на компромис в цената, който вероятно ще бъде в рамките на 5-8%”, смята Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на най-голямата агенция за недвижими имоти у нас - “Адрес”.
Според нея достъпността на имотите няма да се влоши. С въвеждането на европейската валута редица други продукти и услуги ще станат по-труднодостъпни, докато имотите вече са извървели своя път в това отношение. Според данните на компанията ръстът на цените в София е напълно идентичен с покачването на доходите.
“За да си отговорим на въпроса дали ще има нов ръст в цените, трябва да следим трите основни показателя, които определят пазара – инфлация, доходи и брой сделки. Към момента няма индикации за спад в цените. Той може да се случи само на имотите с по-некачествени характеристики. Реално това ще е един от ефектите на 2026 г. – предстоящите месеци ще отсеят истински добрите от по-компромисните имоти”, казва Тенекеджиева.
Безспорно сред основните причини за силното поскъпване на имотите у нас миналата година бяха ниските лихви по ипотечните заеми.
От Банка ДСК например казват, че техните клиенти за жилищен кредит през миналата година са били със среден месечен доход около 5500 лв. (7000 лв. за София). За сравнение, през 2024 г. тези стойности са били съответно 4500 и 5600 лв. Средствата, които хората заделят за погасяване на задълженията, са около 35% от месечния доход.
В самия край на 2025-а средният размер на кредитите е около 250 хил. лв.,
като за София сумата е по-висока – 340 хил. лв. Срокът, за който се отпуска ипотечен кредит за покупка на имот, е около 26 години.
Наблюдава се все по-голямо навлизане на младите хора на пазара на ипотечни кредити. Според кредитния консултант Тихомир Тошев групата на
25-35-годишните, които са клиенти на банките за кредит,
е вече втората по значимост след най-голямата група – на хората между 35 и 45 години.
“Всеки ипотечен кредит изисква самоучастие от минимум 15% от стойността на купувания имот според последните изисквания на БНБ и младите хора осигуряват тези пари. Няма как да знаем на кого от тях за това самоучастие са помогнали родителите и кой има тези спестени пари, но от разговори с тях установявам, че са доста случаите, в които тези пари дават именно родителите. В крайна сметка депозитите в банките надминаха 100 млрд. лева и част от тези пари служат именно за това”, каза Тошев.
В около десетина процента от случаите при младите хора според него се прибягва до комбиниране на ипотечния кредит с потребителски, за да се намерят средства за тези 15%, въпреки че това било малко рисковано.
Имало и сравнително много случаи, при които младите хора няма как да осигурят предварително парите. “Идват, разговаряме, консултираме ги какво трябва да направят и в рамките на около 2-3 години те вече идват със спестени пари, достатъчни, за да им отпусне банката кредит”, казва консултантът.
Според него обаче специално в големите градове като София, Пловдив и Варна под 10 на сто от младите хора на възраст между 25 и 35 години теглят кредити за купуване на жилище. Обикновено те или наследяват имот от родителите си, или живеят заедно с тях. Или просто родителите им купуват жилище, подходящо за тях, ако вече не са го направили още докато младите са били деца.
Като цяло въпреки високия темп на нарастване на ипотечните кредити у нас България продължава да е на дъното в ЕС по ипотечно проникване. Например съотношението на дълга на домакинствата към БВП у нас е 27,8%, докато в ЕС средното ниво е 44,1%, а в някои държави като Швеция, Дания и Нидерландия достига до 80-90%.
Една от причините за това е твърде високото ниво на собственост. По-голямата част от сегашния жилищен фонд - над 60%, е изграждан преди десетилетия и е продаден на дотогавашните наематели на символични цени в началото на демокрацията. Има и сравнително високо ниво на спестявания, което позволява на домакинствата покупката на имот със собствени средства.
Високото ниво на собственост върху жилищата по принцип е характерно предимно за страните от Централна и Източна Европа, а България и Румъния са двете водещи държави в това отношение. И
при нас, и при румънците нивото на собственост минава 85%
В другия край на Европа то пада до около 40% и това е причината там наемният пазар и наемните отношения да са толкова развити и регулирани.
Средната възраст на кредитоискателя е 35-40 г. Все повече млади хора започват от по-ранен етап да се интересуват и ориентират към стъпката за закупуване на собствен имот. Наблюдава се голям процент семейни или живеещи на семейни начала, но 30% от тях се впускат и самостоятелно в покупката на нов имот, казват от Банка ДСК.
Близо 40% придобиват жилищен имот в София, следвано от другите големи градове като Варна, Пловдив, Бургас, Русе, Стара Загора и Велико Търново.
Младите купувачи на имоти под 30-годишна възраст категорично искат да са първи обитатели. Тези, които купуват първото си жилище, се насочват предимно към двустайни апартаменти. Ако допуснем, че това е възрастта, в която младите вземат важни решения в живота си – създават семейство или достигат етап на развитие в кариерата си, най-важните критерии за тях са местоположението, социалната среда и въздействието върху околната среда, тоест избират сгради с добри енергийни характеристики, подчертават от банката.
