Бягството на кореняк софиянците в далечни квартали не бива да стига до крайност, казва имотният експерт
- Господин Павлов, наскоро от анализи на “Софияплан” стана ясно, че кореняците софиянци, които живеят в центъра, постепенно се изнасят от него и функциите на тази част от столицата се заемат от офиси и от луксозни жилища, които се дават под наем. Според вас каква е причината за тази тенденция?
- Има много проста икономическа причина - собственикът на всеки капитал, включително и на сградния фонд, се стреми да постигне най-високата възможна норма на възвръщаемост. При социализма това не беше възможно – в центъра нямаше много магазини и ресторанти, офиси пък - хич. Всичко това възникна по-късно, наемателите на тези помещения започнаха да плащат пазарен наем и собствениците на помещенията им най-после видяха смисъл от собствеността си.
На булевард “Витоша” от един ресторант например спокойно можеш да вземеш и 100 долара на квадратен метър месечен наем. Дойдоха и офисите, от които като собственик можеш да прибираш по 10-15 евро на квадратен метър. Пандемията, разбира се, намали тези стойности, но това е временно явление.
Така че причината за намаляване на жилищата в центъра е, че от сградния фонд може да се печели далеч повече. Високите цени изтласкват населението.
България е известна и с лошото поддържане на жилищния фонд. И най-новото поколение на тези кореняци в един момент решава да напусне кооперацията в центъра, защото има пари и иска да има нормална, голяма баня, входът да се заключва, да има къде да си паркира колата.
Ако си направите труда да проверите какви хора живеят сега в центъра на София, ще видите, че средната възраст на жителите на община “Средец” е много по-висока от тази на останалите столични общини, и то рязко по-висока. Т.е. в центъра на столицата остават възрастните хора, които доживяват дните си там.
- Да, но лошо ли е това? Пък и София едва ли е единственият пример в света за подобна тенденция.
- Лошо е този процес да стигне до своята крайност и да се отиде до положението на някои американски градове. В един момент хората се изнасят в покрайнините при модерните домове, а центърът опустява особено нощно време. Т.е. тук идват клошарите, наркоманите, проститутките и т.н. и това става един мъртъв град.
Виждал съм такива почти призрачно изглеждащи градове. Сграда на 4 етажа, от които се използват само долните два за ресторант, но горните стоят празни. А когато нещо стои празно, то започва да се руши.
А ние в България лошо стопанисваме сградния фонд. И една от причините за това е ниският данък върху недвижимите имоти.
Може да звучи жестоко, но високият данък стимулира хората да поддържат домовете си. У нас вместо по-висок данък върху имуществото вдигнахме данъка върху трансакциите, т.е. намалихме мобилността при имотите, затруднихме сделките с тях. Това струва 6% върху стойността на имота – по 3% за всяка от страните в сделката. В повечето държави този налог е по половин-един процент, а на много места и няма такъв данък. И там хората много по-лесно се разделят с жилището си, което вече им е отесняло или просто вече не им върши работа.
- А откъде да намерим политици, които биха се решили да вдигнат налога върху имотите?
- Няма да намерим, разбира се, това може да стане само в дългосрочен план, а у нас нямаме навика да мислим дългосрочно, още по-малко да вземаме такива решения.
- В анализа на “Софияплан” се казва също, че застрояването в столицата все още е на острови, т.е. на мястото на едновремешните села има живот, някакъв квартал изграден, но между него и съседния много често няма нищо. Смятате ли, че е така?
- Да, това е така, но за да се преодолее този недостатък, трябва да се изгражда инфраструктура. Ние тепърва говорим да се направи пътна връзка между комплексите “Овча купел” и “Люлин”, които са съседни и са построени преди десетилетия. Сега тях ги свързва една козя пътека през нивите. Вярно е, че навремето не са си представяли, че в тези комплекси ще живеят толкова хора.
- Че какъв пък трафик може да има между “Овча купел” и “Люлин”? Пътищата струват пари все пак.
- Добре, нека бъде така. Но същото е положението и между “Кръстова вада” и съседния “Витоша”. За да отидеш от единия квартал до другия или примерно до булевард “Черни връх”, за да слезеш до центъра, трябва да минеш през околовръстното. А това са динамично развиващи се квартали.
Формата на София, искаме или не искаме, е радиална. За да отидеш от едно място до друго, ти е нужно да се включиш в някакъв ринг, все едно голям или малък. Но важното е да го има.
Сложно е наистина, трябват пари, нужни са отчуждавания. Нерядко пътят трябва да мине през паркове, които се оказват частна собственост. На всеки пет години изтича и отново се удължава с още 5 години крайният срок, в който собствениците на тези земи могат да строят върху тях. Засега те могат само да сложат едни колчета върху собствеността си.
За всичко това трябват милиарди и един повишен данък върху имотите може да свърши тази работа, защото това е общински данък. Помня, че когато премиерът Бойко Борисов беше още кмет на София, каза, че този налог трябва да се увеличи. Но това не се случи - нито тогава, нито по-късно.
- Да, Жан-Клод Юнкер го беше казал: “Ние всички знаем какво трябва да се направи, но не знаем как да ни преизберат после”. Все пак има и бедни хора, за които едно увеличение на този данък може да се окаже непосилно, а пък всеки българин има някакъв имот.
- Специално София не е беден град. По брутен вътрешен продукт на глава от населението е над средното европейско равнище. А единственият ни район за планиране, който може да се съизмерва със средното европейско равнище, е Югозападният, в който влиза и София.
- В анализите на “Софияплан” се казва и че класическите соцкомплекси все още не са достроени. Има ли наистина такова нещо според вас, защото за “Младост” може и да е така, но в “Люлин” все още има огромни пространства?
- Има, но част от тях навремето са били предвидени за вторични градски центрове. По същество това са местата, където навремето са си представяли, че трябва да се съсредоточи обслужващата дейност. В центъра тя е налице по исторически причини, там има всичко, което може да му потрябва на човек.
В соцкомплексите е било предвидено на тези места да се съсредоточат услугите и дейностите, които улесняват бита на хората, така както навремето са си ги представяли: битов комбинат, градски универсален магазин и т.н.
Но парите не са стигнали и тези места сега пустеят. Частично това е заменено от моловете, но общинските услуги там все още липсват.
Излезте например на метростанция “Младост 1” и там ще видите накуп всичко това, за което говоря. Но пък пространството е малко и всичко е някак струпано.
- Какво ви е мнението за техническите паспорти на сградите, които се превърнаха в предизборна дъвка – отложи се крайният срок май за шести път?
- Смятам, че първо трябва да се определи чий проблем решават тези паспорти. Обществеността не хареса идеята, защото на практика човек дава пари за нещо, от което няма пряка полза. Да, проектантските фирми ще спечелят едни пари, но потребителят трябва да ги даде на практика за един документ.
Ако е казано, че в резултат на тези паспорти ще се проведат едни действия, които да подобрят сградите, окей, но не е така.
- Но сам казвате, че сградният фонд в България е в ужасно състояние. Не мислите ли, че трябва да се знае колко точно е ужасно?
- Трябва да има достоверна информация, разбира се. Но това би станало много по-лесно, ако успеем да създадем истинско управление на етажната собственост. А това се получава, когато дадеш някакъв стимул на хората.
Представете си примерно, че решите да надстроите една кооперация в центъра на града с един етаж, за да си направите жилище там. Това е класически бизнес навсякъде по света. В такъв случай наистина ще ви трябва технически паспорт, за да се види дали конструкцията ще издържи.
Може да се изисква и само при предстоящо саниране на сградата, все едно с какви средства. Или да речем, ако на някого е нужна информация за енергийното потребление в сградата. Този “някой” във всички случаи ще е купувач на жилище в тази сграда, защото онези, които вече я обитават, знаят много добре колко харчат за отопление. И нека бъде задължителен паспортът в такива определени случаи.
На хората може да бъде и обещано да платят по-малък данък върху имота си, ако сградата има технически паспорт.
Иначе всичко придобива характера на някаква кампанийност с всички произтичащи от това последици.
- Да, видяхме вече - цените за изработването на паспортите успяха да се увеличат тройно за година само защото наближаваше крайният срок за издаването им.
- Принципно погледнато, и в градоустройството, и в пазара на имоти, и изобщо в жилищната политика нищо хубаво не може да се получи кампанийно. Ако се остави невидимата ръка на пазара да управлява тези процеси, нищо хубаво няма да се случи просто защото отиването в която и да е крайност е лошо нещо.
CV
l Роден е през 1972 г. в Бургас
l Завършил е Математическата гимназия в града и мате-
матика в СУ “Св.
Климент Охридски”
l Има MBA от University of Seatle и множество други квалификации
l Изпълнителен директор на “Адрес недвижими имоти” АД от 2011 до 2019 г. и акционер в компанията
l Вицепрезидент на AG Capital, която е собственик на “Адрес”
l Развива проекти в областта на дигитализирането на пазара на недвижими имоти
l Женен, с две деца
