Създаваме механизъм, с който повишената стойност на земята да се връща в общината, казва в интервю зам.-кметът по градско планиране и развитие на София
Още акценти от интервюто:
Нужен е нов ОУП. Според сегашния София е трябвало да се развива на север, но спрямо показателите излиза, че 75% от възможното застрояване е в южната част
Общината може да инвестира в обновяването на ценни сгради, но собствениците после да връщат вложеното или да предоставят задния двор за културни прояви
Ще проверяваме дали е спазено изискването за озеленяване в новите сгради
Минералните извори трябва да са една от визитките на града
Ще правим конкурси за визията на важни квартални места, не само за центъра
- Арх. Георгиев, как новият зам.-кмет по градско планиране и развитие може да се бори с презастрояването на София?
- Като използва закона. Досегашният поглед върху устройството на територията и строителството е бил избирателен относно предвиждането на членовете на закона. Нещата са правени законно, но не обхващайки целия спектър от това, което предвиждат всички членове и алинеи. При контрола по строителството например законът дава право на тези, които въвеждат в експлоатация - общините, в определени случаи да правят контрол на изпълненото озеленяване до 5 г. след акт 16.
- Но няма нито една такава проверка в София.
- Да. Не знам и в други градове да е имало. Това трябва да се промени и да се действа внимателно, защото, ако тръгнем масово да проверяваме сградите, собствениците, които са си купили имот в тях, не са отговорни, че задният двор вместо градинка е станал паркинг. Но искаме инвеститорите да знаят, че вече такива проверки ще се правят, за да може, когато някой си планира инвестицията, да не мисли за задния двор като за фиктивно озеленяване, което изчезва след акт 16.
Освен това законът и наредбите към него определят норми за качество на средата, които най-синтезирано може да бъдат наречени баланс на територията. Когато този баланс е нарушен, хората го наричат презастрояване. Това значи, че за конкретната територия няма улици, зеленина, инфраструктура в най-общия смисъл. Законът казва, че за да позволиш някакви устройствени процедури - например промяна на подробен устройствен план (ПУП), тя не трябва да води до дисбалансиране на територията. Това също не се контролира и изчислява, а се разглежда само в контекста на отделния имот. И десетилетия наред практиката е “ПУП-че за имотче”. Само по себе си това е законно, но се пропуска поддържането на този баланс на територията. И общините, не само в София, фокусирайки се върху обслужването на частната инициатива, са забравили тази своя роля за търсене на баланс на територията, а тя е ключова - няма кой друг да я свърши.
- Това са мерки за новите обекти, които тепърва ще се строят, а за съществуващите?
- Да, това е и моят ресор - градско планиране и развитие. В него има аспекти на устройствено планиране, контрол на строителството, но това са все неща, които са оттук нататък. Има обаче една дирекция - “Градска среда и обновяване”. Тук вече говорим за проектиране на качествена градска среда. Това може да са публични обекти - детска градина, улици и др. Например в южните квартали, където този баланс липсва, няма как той да се постигне през устройствени процедури, защото там е застроено. За да има качество на обитаване, трябва да се работи повече с публични пространства - инвестиции в улици, озеленяване, паркинги. Средата на пешеходно ниво я има като пространство, но тя не е качествена, а хаотична - понякога заради собственост, друг път заради липса на инвестиции. Затова за тези територии е нужна повече работа по тротоари, озеленяване, паркиране. Не говорим за устройствени планове, а къде може да се направят инвестиции в публични пространства, които да възстановят този баланс.
- Цялостни планове ли е решението, или нов общ устройствен план (ОУП)?
- Това не са алтернативи, те трябва да вървят заедно и планирането от ОУП към ПУП да е синхронизирано. Технологиите ще ни помогнат много. Познанието също го има в София, има експерти, които разбират от това. Целта е да въведем този тип технологично подплатено планиране, с което да има много добър синхрон между ПУП и ОУП. Цялостните планове са решението оттук нататък да не допускаме презастрояване, а ОУП - целият град да се развива балансирано. Според сегашния ОУП София е трябвало да се развива на север, но ако вземем показателите къде и какво може да се изгради, излиза, че 75% от възможното застрояване е в южната част. Може да сме декларирали, че ни е важен северът, но всъщност сме предоставили възможност за строителство на юг. Това трябва да е ролята на новия ОУП - да балансира това развитие север - юг - изток - запад и да определим точно какви цели си поставя. Амбицията ми е до края на мандата да имаме готово задание и да сме свършили общинската работа - да сме наясно какви са целите, териториалният обхват, защото може да се реши да има промяна само за центъра или северните територии. Трябва да се определи и тематичният обхват - ще изменяме зелена система, транспорт, параметри на застрояване или пък комбинация от неща. Ще стъпим върху анализите, правени през последните години от “Софияплан”, което ръководех до края на 2021 г. За щастие, колегите са продължили с този тип анализи. Трябва да се запозная в детайли с тях, но съм уверен, че имаме достатъчно информация, за да съставим задание, и то по публичен начин, какъвто направихме през 2019 г. с “Визия за София”. След гласуване от СОС на новия ОУП предстои дълга сага по съгласуване с различни институции, включително и с Министерския съвет. Но се надявам поне тази общинска работа да сме я свършили, да сме постигнали консенсус какво искаме да променим и да сме въвлекли различни заинтересовани страни в този процес.
- Споменахте “Визия за София”. Каква е вашата визия за София, как трябва да се развива тя?
- Ще кажа каква смятам, че трябва да е ролята на общината в развитието на града. Благословени, може би и дамгосани сме, че в София има адски много активност - човешка, инвестиционна... Тук има ресурс за какво ли не и затова инвестиционната среда е много богата. Доходите са много по-високи. Градът, който обитаваме, се създава основно от неговите граждани, инвеститори, предприемачи, хората въобще. Общината с нейните инвестиции прави неща, но в общия обем те не са най-големите. Затова в един такъв богат град във всякакъв смисъл най-далновидната политика е общината да работи като медиатор, катализатор, стратег, който въвлича този ресурс в развитието на столицата. Това ще има ефект към постигането на споделени цели. Така изградихме процеса по “Визия за София”, в който включихме над 10 000 души и организации. Дискусията за развитието на града трябва да е предмет на постоянен диалог между граждани, община и предприемачи. Това не е лесно. Няма как изведнъж всички да се харесват и мислят в една посока. Но тук влиза публичната власт, институцията, която може да бъде този балансьор, медиатор, със собствени ресурси да насочва нещата в някаква устойчива посока. Така си представям развитието на София, в което общината има все повече медиаторска и стратегическа роля, но и поема водеща роля в градоустройството, пазенето на културното наследство, планирането и реализацията на инфраструктурата.
- Кметът Терзиев отдавна говори за фонд “Благоустройство”. Нужен ли е такъв фонд?
- Да, защото сега пари за благоустройство, улици, канализация, паркове се намират спорадично и несистематично. Няма приход в общината, който да отива само за такива дейности. Разрешителните за строеж носят приходи, но това са малки такси в сравнение с нужния обем инвестиции. Първата стъпка, която ще направим, ще е в рамките на общинските правомощия. В ЗУТ и в закона за общинската собственост е предвидено при промяна на отреждането на даден терен да има балансирано разпределение на повишената стойност на земята. Устройвайки територията, стойността на земята се повишава - от нива става подходяща за квартал например и от 5 евро на квадрат цената ѝ стига 500 евро. Законът обаче предвижда да има балансирано разпределение на тази стойност между общината - този, който дава правото, и другият, който бива облагодетелстван. Досега обаче това не се е прилагало и всички собственици на частни имоти получават тази увеличена стойност на собствената земя, без да инвестират в облагородяването. Допреди 100 г., включително в България, е имало множество варианти за организиране на това справедливо разпределяне на повишена стойност. Затова ще създадем механизъм, който да ползва тези законови предписания, така че повишената стойност на земята да се връща в общината и това да е един от основните източници за фонд “Благоустройство”. Ако на собственик на 1 дка стойността на имота му се е повишила 10 пъти, то при инвестиция някакъв дял от това ще се върне към общината, която да го инвестира в облагородяване.
- Да се върне като средства или например изграждане на улица, детска градина?
- Трябва да сме гъвкави и да предоставяме възможност както за финансов инструмент, така и за нефинансова възвръщаемост. Детайлите тепърва ще се изработят и ще се обсъдят публично. Но има законови предвиждания, които не са ползвани, и общината има страшно много пропуснати ползи през тези десетилетия. Дългосрочно ще са нужни промени в закона за устройството на София, които да регламентират създаването на фонд “Благоустройство”.
- Трябва ли да има конкретно място за високите сгради, или както сега да изникват почти навсякъде?
- Трябва да има конкретни места, където инфраструктурата може да поеме такива сгради. Това е друго изражение на въпроса с баланса на територията. Да направиш висока сграда, където няма улици, за да стигнеш до нея, няма инфраструктура, която да поеме новите жители или офис ползватели - не бива да искаме това. Но има зони, където това може да се случи.
- Сред приоритетите ви са конкурси за публични пространства, с кои ще започнете?
- Не мога да вляза в конкретика още, но не искам да правим конкурси само за центъра на София. Това, че има нужда представителната част на града да изглежда добре, е ясно, но за мен е важно и пазарът в “Люлин” да изглежда добре - тоест ключови квартални пространства, които се ползват от хората. Ако ще правим конкурси, ми се иска те да са насочени към такива пространства, които са по-обикновени, но свързани с всекидневието на хората, отколкото с репрезентативната функция на пл. “Народно събрание” например.
- Ще работите със собствениците за опазване на културното наследство. Как ще ги накарате да поддържат сградите си, след като общината няма кой знае какви инструменти?
- Общинската програма “Културно наследство” финансира проектирането на реставрацията на такива сгради. Тя набира популярност и сега има над 30 заявки. Но трябва да се трансформира. Общината може да инвестира в самото обновяване, а не в проектирането, но това да не е безвъзмездно. Тоест дадена сграда да получи публични пари за обновяване, но да се задължи с нещо към общината - връщане на средствата чрез нисколихвен или безлихвен заем, или например да се предостави задният двор за определен период от време за обществено ползване - културни прояви, концерти. Зависи конкретната сграда с какво разполага. Това ще е неудобство - да, външни хора ще влизат, но собствениците ще получат пари от обществото през данъците и трябва по някакъв начин да има възвръщане на тези средства към него. Трябва да определим за конкретните сгради какви са най-адекватните механизми, които ще работят и за собствениците, но и за интересите на обществото, представлявано от общината. Амбицията ми е тази година да имаме готово предложение, което да предложим на дискусия.
- Минералните извори също са ви кауза. Какво трябва да се случи с тях?
- Те трябва да са една от визитките на София и да носят пари. Този въпрос ще се движи от новото звено за стратегически проекти към кмета. Започнала е подготовката на стратегия за минералните бани и води, която трябва да определи подхода на общината и модела на управление. Ако е концесия, тя ще изисква първо общинска инвестиция за реставрация, или не? Или пък общината ще създаде търговско дружество, което да ги експлоатира като в Будапеща, или ще има договори за управление и ще се получава годишна такса. Вариантите трябва да се мислят комплексно, защото има по-атрактивни обекти, като Централна баня, и по-нишови, като тези в “Панчарево” и “Княжево”. Имаме добър пример с общинския аквапарк “Възраждане”, който години наред е на печалба. Това показва, че при добро управление тези ресурси може да носят печалби.
- Много се изговори за реформите и за ролята на главния архитект. Вие как работите с него?
- Има временно изпълняващ длъжността главен архитект, който може да заема поста до 6 месеца. Засега има абсолютен синхрон в действията ни. Главният архитект има неприкосновени права и задължения по ЗУТ. Така организираме администрацията, че там, където е нужно съдействие за работата на главния архитект - подготовка на документи за издаване на разрешително за строеж и др., то се прави.
- В началото на мандата бяхте съветник на кмета Терзиев, но си тръгнахте от общината. Защо се върнахте и в какви отношения сте сега?
- В прекрасни отношения. Действаме зряло и професионално. Тръгнах си, защото в предизборната кампания говорихме за нещата, които сега казвам, че ще правя, но за да се случат, имаше нужда от тази реформа. Тя подрежда общинския човешки ресурс по начин, по който да се осъществят тези амбиции. В началото на мандата кметът се фокусира върху други належащи проблеми и това отне повече време, отколкото може би и той си е представял. Тази реформа е симптом на системната работа в общината, а това е много важно. Има системни проблеми и трябва да намерим системни решения. Тук с него сме на една страница, усещам и доверие, за да си стиснем ръцете и да кажем: “Окей, продължаваме отново заедно”. А и не мога да стоя отстрани, искам да допринеса за решаването на проблемите на града. Ако успея - успея, ако - не, да дойде някой по-добър от мен.
