Вземаш сега имот в София, връщаш си парите след 27 години, ако го даваш под наем
Ако българин или чужденец купи жилищен имот в София, обзаведе го и го даде под наем, след около 27 години ще може да каже, че е избил парите и вече е на печалба. Това е изводът от класация, направена от платформата Global property guide.
Тя поставя българската столица на осмо място в Европа по възвръщаемост на средствата, вложени в имот, но отзад напред. Към момента доходността е 4,04% - по-висока е от лихвите по депозитите, които плащат банките, но не чак толкова.
Най-висока в Европа е възвръщаемостта в латвийската столица Рига – 8,47%. А ако се купи апартамент с две спални в един от най-престижните тамошни квартали - “Aгeнcкaлнc”, печалбата стига дори 11,68%. Защото цената е 174 700 eвpo при среден наем за този тип жилища от 1700 eвpo месечно. След 8 години и 5 месеца собственикът спокойно може да прекрати договора на наемателя и да се нанесе, защото ще си е възвърнал платеното.
Подобни класации обикновено правят точно съпоставка между актуалните цени на жилищата с наемите в момента, за да изкарат годишната доходност.
В случая обаче е направено още нещо - към сметките са добавени и данъчните разходи.
Например в Латвия данъкът върху доходите от отдаване на имоти под наем е 20% и въпреки това Рига се оказва привлекателно място за инвестиране в имот. Поне към момента, защото балтийските държави съвсем доскоро оглавяваха европейските класации по ръст на цените на жилищата. Не е ясно дали тази ситуация няма да се повтори в идните години.
В България данъкът, който плащат физическите лица за доходи от наеми, е наполовина по-нисък - само 10%. Но пък класацията
не взема предвид довършителните
работи и разходите по обзавеждане,
а у нас новото строителство най-често се продава така, че привеждането му във вид, удобен за живеене, струва скъпо. Т.е. София можеше да бъде класирана на още по-ниска позиция. Например като Осло където годишната възвръщаемост от имот е едва 2,46%. Или Люксембург и Женева, където е съответно 2,71% и 2,79% (виж инфографиката).
В Люксембург най-обикновен двустаен апартамент не може да се купи за под 1,2 млн. евро, а средният наем е 2800 евро. И който инвестира в имот, ще се нуждае от средно 37 години, за да изплати инвестицията в жилището чрез наеми, ако се приеме, че доходността през цялото време остане постоянна. В Швейцария са необходими 33 г. за същото.
Ако в Източна Европа налозите като цяло са по-ниски, да придобиеш и експлоатираш имот в западната част на континента струва доста скъпо.
Белгия например има едни от най-високите трансакционни разходи в Европа, като данъкът върху дохода от наем достига 50%. Затова и средната възвръщаемост от инвестиция в имот в Брюксел е почти колкото и у нас - около 4,2%.
Франция също е лош избор за инвестиране в имоти според класацията. Средната ставка на данъка върху доходите от наем там е 18,28%. И годишната брутна доходност от наем е около 4,5%.
Гърция, където според справка на НАП по искане на “24 часа” се оказа, че имоти притежават 3604 български граждани, също е по-скоро в дъното на класацията по доходност. В Атина средната брутна възвръщаемост от жилищен имот, даван под наем, е 4,49%.
Няма и как да е иначе, при положение че средната ставка на
данъка върху дохода от наем
в Гърция е 33%
Плащат се и 3% общински данък върху придобиването, комисиони, вадене на технически паспорт на жилището, адвокатски хонорар и разход за нотариус, както и вадене на гръцки данъчен номер, без който няма нотариален акт.
Всичко това прави тезата, че активизирането на имотния пазар у нас през последните 2-3 години се дължи на факта, че хората нямат в какво друго да вложат свободните си пари, да изглежда ако не съмнителна, то поне пресилена. Ако причината беше само тази, хората със спестявания би трябвало да си купуват апартаменти в балтийските държави, а не в България и в Гърция.
Като цяло класацията показва, че имотният пазар в Централна и Източна Европа съвсем не е за пренебрегване, ако мотивът е да се осигури добра възвръщаемост на парите.
Но има и няколко изключения в това отношение. Дъблин например е един от най-западно разположените градове в Европа, но доходността от имоти там е 6,83%. За по-големите жилища, например тристаен апартамент, дори може да стигне 7,94%. Такова жилище може да се купи за 375 000 eвpo, а да се дава под наем за средно 2482 eвpo месечно.
При това по различни причини в ирландската столица не се строи много и се очертава жилищна криза, което означава, че наемите ще растат, а с тях и доходността.
В Чepнa гopa дoxoднocтта от жилище също е по-скоро добра. Cтoлицaтa Пoдгopицa мoжe и дa нe e пъpвoтo имe в световния списък на туристическите дестинации, но
тихомълком се е превърнала в
любимо място зa пoкyпка нa имoти
Haй-дoбpият избop зa инвecтитopи тyк ca cтyдиaтa cъc зaбeлeжитeлнaтa дoxoднocт oт 7,62%. Наемът за такова студио е само около 330 евро на месец, но пък и цената му е забележително ниска - средно 52 000 eвpo. Изплаща се напълно за около 13 години.
Полша в момента бие всички европейски държави по ръст на цените на жилищата, включително и България, с над 17% годишно поскъпване. Но във Варшава може да се изкарат цели 8% доходност от имот под наем. Апapтaмeнт c тpи cпaлни в полската столица в момента струва средно 350 631 eвpo, а се дава за 2338 eвpo средно под наем.
Букурещ според класацията е със средно 6,23% годишна доходност, но от студио в модерния квартал Drumul Таbеrеі доходността може да стигне и 8,24%. При това покупката на студио там също като в Черна гора е евтин вариант с висока доходност, защото средната цена на такова жилище е 51 000 eвpo, а наемът – 350 евро месечно.
Съвсем различни от Румъния са цените на имотите в Испания. Те са доста по-високи, но доходността е малко по-ниска, защото поскъпването през последните 2-3 години изяде много от нея. В Мадрид е средно 5,49%. Изключение прави историческото сърце на града, където студио може да се купи за 240 000 евро и да се дава под наем за 1300 евро. Което прави годишна доходност oт 6,5%.
Независимо от това
Испания, както и Португалия
са били най-търсените
държави за покупка на имот през 2023 и 2024 г. според проучване, което разглежда кои страни са най-популярни въз основа на търсения в Google.
Глобалните търсения за покупка на имот в Испания например достигнаха 279 000.
Страната предлага данъчни облекчения на чуждестранни инвеститори в имоти. Предлагаше и златна виза при покупка на имот, но в момента испанският парламент разглежда премахване на тази привилегия.
Стандартната ставка, с която се облагат доходите от наем, е 19% за граждани на ЕС и 24% за тези от трети страни.
Втората най-търсена държава за покупка на имот в Европа е Португалия с повече от 270 000 търсения.
Популярността на тези две държави обаче доведе до хроничен недостиг на достъпни жилища за местните жители. Номиналните цени в Португалия са се повишили с почти 70% от 2015 г. насам и специално Лисабон бе един от първите градове в Европа, които наложиха редица
ограничения пред
краткосрочното отдаване
на апартаменти под наем. Това се случи още през 2022 г., когато туризмът се раздвижи след пандемията. Ограниченията за същото бяха наложени по-късно в Париж, Милано, Венеция, Атина и няколко германски града и най-вероятно ще обхванат все повече основни туристически дестинации на Стария континент.