Как да не горите с имоти на зелено: Свръхапетитът за цени преди еврото плаче и за нови закони
Намеса на комисията на потребителите, проверка на предприемача, преди да сключите договор, и скъпа застраховка могат да спестят проблеми
Дебат за промени в законите, по-скъпи застраховки, по-детайлни проверки на бизнес историята инвеститорите - всичко това трябва да се обсъжда в пакет, за да се стопира практиката на строителни предприемачи, които сключват договори за продажба на имоти на "зелено".
Обикновено схемата е една и съща с леки вариации. Привлечени от сравнително ниски цени, често с 30% под обичайните за района, хората плащат капаро и още една-две вноски, докато не дойде времето за акт 16 за кооперацията и преди сключването на договор, с който стават пълноправни собственици.
Точно тогава обаче
предприемачът ги уведомява, че се налага да прекрати предварителния договор, защото сметките му не са излезли
Най-често юристите се позовават на член 307 от Търговския закон, който позволява да използва т.нар. стопанска непоносимост и да прекрати договора. Платените пари се връщат на купувача, а делата, заведени в съда, обикновено се губят от клиентите.
После същите апартаменти се продават на други, но доста по-скъпо, защото имотният пазар в момента расте и кандидати се намират лесно. За ощетените остава недоволството, че са чакали между две или четири години, и ще трябва или да си приберат платеното на "зелено", или да се примирят с по-високите цени.
Тази практика беше масова през 2021-2022 г., когато цените на строителните материали избухнаха и само за седмици скочиха с 80-100%.
Днес ситуацията е по-различна - има правила за индексация на строителство. Инфлацията в областта на строителните материали е сведена до поносими граници и
няма как нещо, което е калкулирано през 2023 или 2024 г., изведнъж през 2025 г. да се окаже стопански непоносимо
Освен ако предприемачът е неопитен, но случаите, които зачестиха напоследък, се отнасят и за фирми с над 20-годишен опит на пазара. Техни конкурентни допускат, че целта е да се възползват максимално от ситуацията на пазара.
“Има отделни случаи, а не тенденция. Факт е, че напоследък се усеща напрежение и вероятно казусите трябва да се отнесат до Комисията за защита на потребителите, която да изработи общи правила”, коментира Добромир Ганев - брокер с опит и доскоро председател на Националното сдружение “Недвижими имоти”.
Асоциацията на строителните предприемачи в България обаче вече е изключила строителни фирми, които са действали по този начин. Преди две години етичната комисия се е събирала за подобен казус и е решила, че фирми с подобни практики нямат място в браншовата организация. Тази година отново се събирала за подобен случай.
“Казусът е колкото морален, толкова и юридически. Защото група хора ти се доверяват, кредитират те, за да започнеш да строиш, вместо да теглиш банков заем, а преди финала ги подвеждаш”, заяви председателят на браншовата организация инж. Георги Шопов.
Според него ощетените клиенти нямат много варианти в своя защита и затова са необходими законови промени, но липсва дебат по темата.
“В много държави в Европа договорите на зелено се застраховат, ако предприемачът не успее с пъвоначалните си финансови сметки. Застрахователят връща парите на клиентите, а след това си търси средствата от предприемача. Така
контролът върху строителната фирма се поема от застраховател,
който има далеч повече възможности в сравнение с обикновените хора.
Подобни застраховки са скъпи и строителните инвеститори със сигурност оскъпяват с техния размер цената на апартаментите. Затова и Георги Шопов не е убеден, че подобна европейска практика би била възможно да се превърне в задължителна у нас.
Адвокати, които защитават клиенти, ощетени от имотни сделки на "зелено", коментират в социалните мрежи, че би било добре тези предварителни договори, да се вписват от Агенцията по вписванията. Други техни колеги им опонират, че колкото и да се вписва и отписва подобен договор, той винаги ще остане предварителен и по него клиентът не е пълноправен собственик на жилището. Единствено съдът може да реши подобен казус.
Само че при нашумели напоследък случаи предприемачът просто прехвърля всички готови апартаменти на друго юридическо лице и дори когато купувачът спечели делото, остава без собственост. И трябва да води следващи съдебни дела срещу новия собственик, за да се сдобие с имота.
Банките също имат ресурс да проверяват строителни предприемачи и да бъдат преграда пред подобни случаи. Това може да се получи само когато финансовата институция е кредитирала проекта, а поне в масовата практика това не е така. Най-често, когато купувач е взел ипотечен кредит, банката няма общо със строежа на дадена сграда.
Остава традиционният метод за проверка на строителния предприемач, който всеки би могъл и сам да направи. Първо да провери историята на фирмата. Дали е член на браншова организация - на строителните предприемачи или на Камарата на строителите в България. Камарата например има публичен регистър на всяка строителна фирма според това какви дейности има право да извършва.
След това е добре досието на фирмата в Търговския регистър да се изчете внимателно. Там се вижда дали има съдебни дела, водени срещу тази фирма и по какъв повод. И дали има запори срещу нея и за какво.
Също така е добре да се провери дали нейният собственик и управител имат и други фирми със сходни дейности и дали досиетата им са чисти.
Важно обстоятелство е и кога е учредена фирмата. Ако тя е нова, се увеличава рискът от проблеми заради неопитност на предприемача. Проектите, които е изпълнила даде на компания, също трябва да бъдат проучени, информация за тях ще се намери със сигурност в интернет. Елементарната предпазливост изисква да се избягват фирми, които с дейността си са предизвикали създаването на онлайн групи на ощетени клиенти. Както и други фирми, в които участват собственици на подобни компании. Независимо какви облаги предлагат.