ДДС върху имотите може да спре схеми с бартери, но ще удари и тези, които искат бързо да печелят
Хазната също ще има повече приходи от бума на пазара, макар и неясно колко точно
Дойде време най-беззащитната част от веригата на една имотна сделка – хората, които продават жилище, да бъдат облагани с ДДС. Така строителни предприемачи и имотни експерти коментират най-общо предложението на кабинета продавачите на терени и имоти да се регистрират по ДДС, когато осъществяват сделка, дори ако са физически лица и продават един-единствен имот.
Текстът се появи в проекта за промени на Закона за ДДС, който служебното правителство внесе в парламента преди седмица. Мотивите са формулирани най-общо - въвежда се текст от европейската директива в контекста на борбата с измамите с ДДС. Липсват обаче каквито и да било цифри за финансовия ефект за хазната от новата мярка.
В момента регистрация по ДДС трябва да имат строителните предприемачи, защото минават над прага от 100 000 лева годишен оборот.
Регистрация се прави и от физически лица, които са продали 3 или повече имота в рамките на година
След сделката те са длъжни да внесат начислените 20% от стойността в бюджета. Сега това изречение се видоизменя и на практика дори хората, които са продали инцидентно имот или терен в регулация, върху който ще се строи, са длъжни да се регистрират по ДДС до 7 дни преди осъществяване на сделката, съответно и да внесат данъка.
“Когато продавам готовите жилища, аз съм длъжен да начисля ДДС и да го внеса в хазната, но това е калкулирано предварително в цената. Сега това ще важи и за хората, които впоследствие продават това жилище. Вероятно в правителството смятат, че тези, които са тръгнали да купуват имот, имат достатъчно пари и могат да понесат допълнително облагане, коментира Георги Шопов - председател на Асоциацията на строителните предприемачи в България.
Колкото до борбата с измамите с ДДС при имотни сделки, те би трябвало да се извършват предимно на етапа преди самото строителство и са свързани с многото видове бартерни сделки.
Масова практика например е, когато строителен предприемач намери подходящ терен в регулация, той да не го купува, а
да намери физически лица, които да го придобият и така избягва плащането на ДДС
После тези хора биват обезщетявани с апартаменти в готовата сграда. И тъй като имат право на до три сделки, без да плащат ДДС, впоследствие продават тези жилища.
Бившият служебен министър на регионалното развитие Иван Шишков обърна внимание на факта, че в строително-инвестиционния процес има и други случаи, в които се правят бартерни сделки, които поне досега няма как да се обложат с ДДС.
“Проектантите на сгради получават срещу труда си жилища в сградите и само част от хонорара им е в пари. Този бартер няма как да се обложи с данък, докато върху хонорара се начисляват данъци, а самият проект има в цената си ДДС”, обърна внимание Шишков.
Най-труден е отговорът на въпроса колко допълнително пари ще влязат в хазната от новото задължение физическите лица също да начисляват и внасят ДДС върху имотни сделки.
Неслучайно в мотивите липсва прогноза за постъпленията, защото на първо място, европейската директива, а и промененият в българския закон текст не засягат всички имотни сделки, а само продажбата на терени и имоти в сгради или части до 5 години от издаването на акт 16.
От 1 януари до края на септември в България са извършени общо 152 316 имотни сделки според данните на Агенцията по вписванията. Тука са включени дори ниви, ливади, гори, производствени помещения и др. А и жилищните сделки далеч не са само за нови апартаменти.
Отпуснатите от началото на годината до края на септември ипотечни кредити в България са на стойност 3,3 млрд. лв. Но със заеми далеч не се купуват само нови жилища, а и стари, освен това реалният оборот на имотния сектор трудно може да се определи, защото далеч не цялата стойност на едно жилище се плаща с кредит.
“Всички предположения за постъпленията от ДДС по новите текстове ще са хипотетични, защото нищо не пречи пред НАП да се декларира не реалната стойност на сделката, а данъчната оценка на жилището или терена, които са по-ниски”, казва арх. Шишков.
На практика облагането с ДДС на физическите лица, които продават имот в нова сграда, засяга само една част от вторичния пазар на жилища - тези, които се купуват като инвестиция. Ако се вярва на анализите на имотния пазар, правени от агенциите, около една четвърт от покупките на нови жилища са именно с такава цел. Ясно е, че става дума за милиони левове, от които хазната може да спечели при облагане с ДДС.
Начинът огромният кеш с недоказан произход да бъде легализиран преди влизането ни в еврозоната е да се похарчи и виждаме това по силния ръст на продажбите на недвижими имоти, твърди икономистът Георги Ангелов. Според него далеч не само ниските лихви подхранват този пазар и нищо чудно бумът на имотите да продължи още известно време, поне докато не влезем в еврозоната.