Чудо - домът уж все по-скъп, а все по-достъпен (Графики)
В Плевен човек трябва да работи 5 години и половина и да не харчи за нищо друго заплатата, за да си купи 80 квадрата, в София му трябват 6 години и 7 месеца
В Пловдив, Варна и Бургас около една трета от населението не може да счита, че купуването на жилище е в приоритетите му, защото цените и доходите им ги изключват от пазара
Ако случайно някому би хрумнала идеята цените на стоките и услугите у нас в преходния период по въвеждането на еврото да бъдат обозначавани освен в левове и евро и в квадратни метра жилище, ще се получат доста интересни етикети.
Например парите, които ще дадем за килограм кашкавал, който в левове струва 30 лева, а в евро – 15,33, биха стигнали за покупката на 0,00851 квадратни метра жилище. Не точно в центъра на София, където квадратният метър достига до 5-6 хиляди евро, но в някой панелен комплекс, където средната цена все още се движи около 1800 евро.
В крайна сметка всички класации по света и у нас, които измерват понятието “достъпност на жилищата”, боравят точно с това – сравняват парите на местните хора със средната цена на жилищата. И определят
колко години трябва да работи един човек, за да си купи дом,
какво е съотношението на средната заплата към наема (предимно в Западна Европа) или в краен случай каква е финансовата тежест на изплащането на ипотечен кредит в семейния бюджет.
Най-старият и най-общоприет индекс - Рriісе-tо-Іinсоmе Rаtіiо, измерва колко средни брутни годишни заплати в дадено населено място са достатъчни, за да се купи среден по цена апартамент от 80 квадрата. Получената цифра се нарича индекс. Ако е под и около 3, дори 4, значи имотите на този пазар са достъпни за средния гражданин. Все пак имаме предвид една заплата, а семейството се състои поне от двама работещи.
При индекс между 4 и 7 се говори за yмepeнa дocтъпнocт – покупката на имот е постижима, нo чecтo изиcквa ипoтeкa и кoмпpoмиcи c дpyги paзxoди.
Aкo cтoйнocттa обаче надвишава 7, жилищата стават труднодостъпни и домакинството трябва да се обвърже с дългосрочен кредит. Дори ако има някакви спестявания.
В София средната заплата към юни беше 3467 лева, което прави годишна заплата от 41 604 лв., или 21 271 евро. Ако вземем медианната стойност на жилищата в столицата, тя към момента е 1800 евро на квадратен метър.
Повечето брокери, разбира се, биха ви насочили към покупката на новопостроен апартамент в “Малинова долина” или “Манастирски ливади”, където квадратният метър е поне с 300-400 евро отгоре. Но за тяхно съжаление далеч не целият пазар се състои от “нови кооперации в перспективни райони”. Над 60% от сградния фонд в големите градове в България е от панелни блокове.
С други думи такова средно жилище в момента струва към 144 хиляди евро. Или може да се купи със средната брутна заплата на софиянеца за 6 години и 7 месеца. Т.е. индексът е 6,7. Съвсем близо до 7, но все още под стойността, над която жилищата започват да се смятат за труднодостъпни.
Разбира се, това е средна величина – ако приложим този подход към апартамент в “Изток” или още повече в “Докторски паметник”, индексът със сигурност ще скочи над 10.
Сравнението с редица други държави показва, че България като цяло и дори скъпата София съвсем не стоят зле на фона на преобладаващото в момента състояние по света.
Например на китаец, който получава средна за поднебесната империя заплата, ще са му необходими над 25 години, за да купи такова жилище, а на руснака – 16 години. Дори в съседна Сърбия трябва един човек да работи в продължение на над 15 години и 8 месеца и без да харчи заплатата си за нищо друго, може да разчита да си купи такъв апартамент в Белград.
В повечето европейски държави и особено в страните-членки на ЕС, положението е далеч по-нормално, а специално
София може да се чувства привилегирована
в това отношение (виж инфографиката).
Интересно е обаче да се проследи как се е развивала ситуацията у нас през годините. Една от най-дълго работещите на нашия пазар имотни агенции - “Бългериън пропертис”, изготвя свой собствен индекс, който измерва колко средни за града заплати са необходими, за да се купи 1 квадратен метър жилище в същия град.
Към момента средната месечна заплата в столицата в евро е 1772, което означава, че 1 квадратен метър може да се купи с 1,01 заплати, т.е. този индекс е 1,01.
През 2008 г., т.е. при предишния пик в цените на имотите, същият индекс е бил 3,4, т.е. са били необходими почти три заплати и половина, за да се купи 1 квадратен метър. Парадоксът е, че колкото и да поскъпват жилищата, те стават все по-достъпни.
В това обаче няма никакво чудо. Според данните на НСИ през последните 10 години
жилищата в България са поскъпнали със 137,5%
Но въпреки че мнозина са забравили, средната заплата през 2015 г. беше 874 лв., докато в момента е 2572 лева, или е нараснала със 194 процента. При това положение няма как жилищата да не стават все по-достъпни, нищо че ни се струва, че цените им са хвръкнали до небесата.
Недостатъкът на всички тези индекси и изчисления обаче е, че те боравят със средни стойности. Но навсякъде по света, включително и в София, има значителни разлики в цените по квартали.
Главният икономист на Уникредит Булбанк Кристофор Павлов, който наблюдава внимателно имотния пазар от десетилетия, бе установил в последния доклад на банката, че всъщност ако столицата се гледа квартал по квартал, в 35% от тях хората със среден за София доход ще трябва да дадат над 10 годишни заплати, за да си купят заветните 80 квадрата.
Той също така сравнява сегашната ситуация с тази от последния имотен бум и припомня, че например през 2004 г. тези квартали са били 40% от всички. А на следващата година са достигнали дори 50%.
Според неговата теория при достигане и надхвърляне на 50% вече може да се говори за имотен балон. Какъвто при сегашната ситуация все още няма.
Докладът му установява също, че около 30% от населението на столицата на практика е изключено от пазара, защото доходите му не позволяват купуването на ново жилище.
Колкото до останалите градове, картината е доста шарена. В Пловдив, Варна и Бургас около една трета от населението също не може да счита, че купуването на жилище е в приоритетите му, защото цените и доходите им ги изключват от пазара.
Най-добро е положението в Перник и в Добрич, където средният доход позволява купуването на дом с годишните заплати съответно за 4,7 и за 4,9 години. Следва Велико Търново, където са необходими заплатите за 5,4 години, Плевен, където за това са необходими заплатите за 5,5 години, Благовград и Хасково – 5,7 години, Сливен, където са необходими 5,9 години, и Пазарджик и Шумен – съответно за 5,6 и 5,8 години.
Нещата стават малко по-сложни, когато намесим в уравнението и ипотечните заеми. И в това отношение
България далеч не е на опашката,
а напротив – у нас ипотечните кредити са със средна лихва 2,74%, което ни поставя на едно от първите места не само в Европа, а и в света (виж инфографиката).
В Европа например по-ниски средни лихви по ипотечните кредити от нашите има само в Нидерландия, Малта, Люксембург и Швейцария. Около и малко над лихвата у нас са големите икономики в ЕС - Франция, Германия, Италия и др.
В Сърбия средният лихвен процент е 9,9%, в Албания – 5,54%, в Румъния е 6,52%. В Северна Македония, Черна гора, Хърватия и Гърция също е по-висок, но все пак максимумът е 4,6%.
България
преживя без особено сътресение затягането на кредитирането,
което Европейската централна банка (ЕЦБ) предприе, за да понижи инфлацията през 2023 и 2024 г. Тогава ЕЦБ вдигна основната лихва до 4,5%, което направи така, че в цяла Европа заемите бяха с по-високи лихви, отколкото в България. Но ние все още не бяхме членки на еврозоната, за да приложим тези лихви. А към днешна дата основната лихва на ЕЦБ е наполовина по-ниска.
С приемането на еврото от 1 януари банките ще трябва да сменят индекса, по който изчисляват лихвата по заемите, но според повечето експерти това няма да доведе до нищо съществено. Причината е, че в трезорите има прекалено много пари и те имат интерес да отпускат кредити.
В момента ниските лихви по жилищните кредити у нас заедно с усиленото теглене са една от основните причини за бума на цените на имотите. До края на май т.г. общата сума на отпуснатите жилищни заеми на домакинствата у нас бе достигнала 28,2 млрд. лв., като ръстът за последните 12 месеца са впечатляващите 20,67%.
Това се случва въпреки предприетите през октомври м.г. от БНБ рестрикции: определено съотношение между размера на заема и обезпечението, таван на съотношението между вноската и месечния доход на кредитополучателя и максимален срок от 30 години за погасяване.