Искаш заем за дом? 6 причини да ти откажат (Обзор)
- БНБ затегна режима на ипотечните кредити
- Банките задължени да гледат не просто дохода, а вече имат точни стойности кой няма да върне парите
- Финансовите институции ще се отчитат на всеки три месеца
Въпреки стабилността и продължаващия ръст на печалбата на банките БНБ реши да затегне още раздаването на ипотечни кредити.
В понеделник от централната банка обявиха, че въвеждат 6 задължителни критерия, които финансовите институции да спазват при отпускането на заемите за жилище.
Спазването на новите изисквания
ще бъде проследявано за всеки кредит,
докато той бъде погасен. Те са задължителни и при предоговаряне на стари заеми.
Критериите, по които ще се преценява, всъщност се отнасят основно до доходите, съотнесени към цената на жилището, и срока за изплащане на заеми. По тях ще се прави оценка дали този, който иска парите назаем, е рисков.
Банките задължително трябва да следят за съотношението между размера на кредита и стойността на жилището, което служи като обезпечение, какви общи дългове има кредитополучателят и колко пари дава за тяхното обслужване, какъв процент от дохода ще е за погасяване на конкретния ипотечен заем. За целта банките ще вземат предвид месечния и годишния доход. Последният критерий, даден от БНБ, е за срока на заема.
Централната банка е приела и методика за изчисляване и задължава банките да се отчитат на всеки три месеца. Това се отнася за всеки отпуснат заем и общото количество кредити. Надзорът ще е строг, се посочва в решението.
В мотивите от БНБ дават
пример с други държави от ЕС,
които вече са въвели подобни ограничения
при кредитирането. Оказва се, че такива има в по-голямата част от страните - 24 от общо 28 членки.
Експерти в кредитното финансиране обобщиха мерките така - шанс за получаване на заем за жилище занапред ще имат хората, които искат от банката до 80% от цената му, не повече от 40% от дохода им ще отива за погасяване на вноските, а срокът за изплащане няма да е по-дълъг от 30 години.
В мотивите към решението за налагането на критериите
от БНБ бързат да успокоят,
че проблем с банките в България няма
Посочват, че ефектът от въведените досега мерки показва, че в България в края на 2023 г. комбинираното изискване за буфер на банковата система е 8,1% от общите рискови експозиции. Това на практика е едно от най-високите изисквания в Европа. Дава се пример, че в по-голямата част от останалите европейски държави този буфер е 3,6%.
Въпреки това от БНБ посочват, че жилищните кредити имат продължителен темп на нарастване, особено изразен през последните две години. В края на 2023 г. сумата е достигнала 22 млрд. лв. Тук големите банки имат пазарен дял от близо 80%, което прави 17,9 млрд. лв.
Това, което до известна степен притеснява централната банка, са данните, че над половината от тази сума е натрупана в последните две години. Брутният обем на новоотпуснатите жилищни кредити е 5,2 млрд. лв. през 2022 г. и 5,8 млрд. през 2023 г. За първото тримесечие на 2024 г. новоотпуснатите заеми са 1,7 млрд. лв.
Друго притеснение е, че анализът на данни от банковата система показва, че дълговата тежест през първото тримесечие на 2024 г. се разпределя
за 25,2 години - тоест това е средният срок
на изтеглените ипотеки
Спрямо 2022 г. той се увеличава, защото тогава е бил 24,3 години. От БНБ посочват, че тенденцията на увеличение на срока се дължи основно на повишаването на средния размер на парите, взети назаем от банките. Този ефект идвал от поскъпването на жилищата. Така например през първото тримесечие на тази година средният размер на заем за имот е 198 хил. лв. спрямо 156 хил. лв. средно за 2022 г.
Въпреки това засега у нас делът на ипотеките спрямо всички останали активи и кредити на банковата система остава сравнително нисък. Той е 12,6% спрямо активите и 20,7 на сто от общите кредити и аванси.
Качеството на заемите за жилище остава на добро ниво на фона на
дългосрочна тенденция на понижение на
необслужваните кредити
като обем и дял, посочват от БНБ. В края на 2023 г. заемите, които не се плащат, са 332 млн. лв. Те са намалели над 5 пъти спрямо 2015 г. А провизиите, които са отделили банките за покриване на проблемни кредити, остават адекватни - 50%.